Erweiterte Funktionen
KFM-Mittelstandsanleihen-Barometer: 8,45%-Cologneo III-Anleihe als "attraktiv" bewertet - Anleihenews
06.05.19 12:00
KFM Deutsche Mittelstand AG
Düsseldorf (www.anleihencheck.de) - In ihrem aktuellen KFM-Mittelstandsanleihen-Barometer zu der 8,45%-Anleihe der Cologneo III GmbH & Co. KG mit Laufzeit bis 2021 kommt die KFM Deutsche Mittelstand AG zu dem Ergebnis, die Anleihe als "attraktiv" (4 von 5 möglichen Sternen) einzuschätzen.
Die Anleihe-Emittentin sei eine im Immobilien-Projektgeschäft tätige Gesellschaft mit Sitz in Berlin, die sich derzeit primär auf sehr große Wohnbauprojekte im Sinne einer Quartiersentwicklung in sehr guten Lagen, insbesondere derzeit in Köln, Berlin und Hamburg spezialisiert habe. Es würden in der Regel unbebaute bzw. teilweise bebaute Grundstücke mit Altsubstanz erworben, die im Rahmen der rechtlichen und tatsächlichen Möglichkeiten optimiert würden.
Das Management der CG Group AG verfüge über einen langjährigen erfolgreichen Track-Rekord und ein exzellentes Netzwerk in der Immobilienbranche. Die Mittel aus der Anleihe würden zur teilweisen Finanzierung eines "kleineren Grundstückes" in Köln (auf dem ehemaligen Werksgelände der Fa. DEUTZ) bis zur Erteilung der Baugenehmigung (Planungsphase) genutzt. Derzeit laufe ein B-Planänderungsverfahren. Mit der Baugenehmigung sei daher frühestens im Herbst 2020 zu rechen. Die Vermarktung beginne bereits jetzt.
Die Liegenschaft mit etwas mehr als 7.000 qm befinde sich im attraktiven Kern des Stadtteils Köln-Deutz angrenzend an den Stadtteil Köln-Mülheim nahe der Messe Köln. Der Standort verfüge über eine sehr gute Verkehrsanbindung innerhalb der Stadt Köln (S-Bahn etc.) mit Nähe zur Messe Köln und dem Bahnhof Deutz. Gegenüber den beiden vorhergehenden Projekten Cologneo I und II sei dieses das kleinste seiner Art. Die Baukörper sollten nach Möglichkeit in die vorhandene alte Bausubstanz integriert werden, sodass der ursprüngliche Charakter weitestgehend erhalten bleibe. Geplant seien bis zu 350 Wohnungen mit einer Wohnfläche von ca. 20.600 qm und aktuell fünf geplanten gewerblichen Einheiten mit einer Nutzfläche von ca. 2.000 qm.
Die im Jahr 2014 gegründete CG Gruppe AG habe sich auf die Projektentwicklung mit Baurechtsoptimierung, Projektbeteiligungsgeschäfte sowie Asset Management spezialisiert. In der jüngsten Vergangenheit realisiere die Gesellschaft Großprojekte wie Quartiersentwicklung in Frankfurt und Berlin. Die Eigenkapitalquote der Gesellschaft zum 31.12.2017 betrage 15,0% nach 9,2% im Vorjahr. Die Erhöhung sei im Wesentlichen auf die Zuführung von sogenanntem Mezzaninekapital (Pflichtwandelanleihe) in Höhe von 100 Mio. Euro zurückzuführen, die aufgrund der vertraglichen Ausgestaltung wirtschaftliches Eigenkapital darstelle.
Die Gesamtleistung habe sich mit 331,0 Mio. Euro gegenüber dem Vorjahr mit 377,1 Mio. Euro verringert. Positiv hervorzuheben sei jedoch, dass die im Jahr zuvor umsatzwirksam ausgewiesene Erhöhung des Bestandes an fertigen Bauten durch Verkäufe im Jahr 2017 zu wesentlich höheren Umsatzerlösen (205,2 Mio. Euro) gegenüber dem Vorjahr (74,6 Mio. Euro) geführt habe. Aufgrund der langfristigen Fertigung im Rahmen des Projektgeschäfts sei die Höhe der Umsatzerlöse wirtschaftlich in der Zusammenschau zur Gesamtleistung zu sehen. Das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) habe im Jahr 2017 84,2 Mio. Euro (Vj. 36,2 Mio. Euro) betragen. Die EBIT-Marge sei somit von 9,6% auf 25,4% im Jahr 2017 gestiegen. Der Zinsdeckungsgrad (EBITDA Interest Coverage Rage) zum 31.12.2017 betrage ca. 1,3 nach 1,15 im Vorjahr.
Der Cashflow aus der operativen Tätigkeit habe sich gegenüber der Vorperiode um 108,0 Mio. Euro verbessert, sei jedoch weiterhin negativ mit -92,5 Mio. Euro (Vj. -200,3 Mio. Euro) geblieben. Grund dafür sei die hohe Projektaktivität. Die liquiden Mittel seien jedoch aufgrund der erhaltenen Anzahlungen auf 33,0 Mio. Euro (Vj: 28,4 Mio. Euro) gestiegen. Der sogenannte "Net Loan to Value (LTV)", der die Verbindlichkeiten den Marktwerten des Immobilienbestandes und der Projekte gegenüberstelle, betrage für die CG Gruppe AG insgesamt 68%. Das deute auf hohe stille Reserven hin, die die Substanz der Gesellschaft unterstreiche. Auf der Finanzierungsseite sei ein gesunder Mix aus Anleihen und Bankdarlehen zu erkennen, der finanzielle Spielräume sichere.
Die im Juni 2018 emittierte nicht nachrangige und besicherte Anleihe der Cologneo III GmbH & Co. KG mit einem Emissionsvolumen von 9 Mio. Euro und einer Stückelung von 1.000 Euro sei mit einem Zinskupon von 8,45% p.a. ausgestattet. Der Zinssatz sei dabei in zwei Zinskomponenten geteilt: Den laufenden Zins in Höhe von 5,85% p.a., der halbjährlich (Zinstermin 15.06. und 15.12.) ausgezahlt werde, und den gestundeten Zins in Höhe von 2,60% p.a. (die "Exit-Verzinsung"), der als gestundete Zinskomponente am Fälligkeitstermin 15.06.2021 von der Emittentin an die Gläubiger gezahlt werde.
Die Emittentin könne die Anleihe zum 15.06.2020 vorzeitig zurückzahlen; darüber hinaus könne sie unter bestimmten Voraussetzungen im Einverständnis mit den Anleihegläubigern vorzeitige Rückzahlungen leisten.
Die Anleihegläubiger würden durch ein Schuldanerkenntnis der CG Gruppe AG in Höhe von 9 Mio. Euro nebst Zinsen in Höhe von 18% p.a. sowie einmaliger Nebenleistungen für Vollstreckungskosten in Höhe von 5% des Nominalbetrages abgesichert.
Das Geschäftsmodell der Gesellschaft seien intelligente Lösungen auf dem Immobilienmarkt in aller Breite. Projekte würden von großen Quartiersentwicklungen hin bis zu kleineren Wohn- und Geschäftsgebäuden reichen. Mit dem Fokus auf Topstandorte und Immobilien mit Wertsteigerungspotenzial besetze die CG Gruppe AG eine Lücke im Immobiliensegment und habe ihre Markstellung in den vergangenen 20 Jahren deutlich steigern können. In Verbindung mit der Rendite von 8,63% p.a. (auf Kursbasis von 100,00% am 03.05.2019) und der Absicherung der Anleihegläubiger wird die 8,45%-Anleihe der Cologneo III GmbH & Co. KG als "attraktiv" (4 von 5 möglichen Sternen) bewertet, so die KFM Deutsche Mittelstand AG. (06.05.2019/alc/n/a)
Die Anleihe-Emittentin sei eine im Immobilien-Projektgeschäft tätige Gesellschaft mit Sitz in Berlin, die sich derzeit primär auf sehr große Wohnbauprojekte im Sinne einer Quartiersentwicklung in sehr guten Lagen, insbesondere derzeit in Köln, Berlin und Hamburg spezialisiert habe. Es würden in der Regel unbebaute bzw. teilweise bebaute Grundstücke mit Altsubstanz erworben, die im Rahmen der rechtlichen und tatsächlichen Möglichkeiten optimiert würden.
Die Liegenschaft mit etwas mehr als 7.000 qm befinde sich im attraktiven Kern des Stadtteils Köln-Deutz angrenzend an den Stadtteil Köln-Mülheim nahe der Messe Köln. Der Standort verfüge über eine sehr gute Verkehrsanbindung innerhalb der Stadt Köln (S-Bahn etc.) mit Nähe zur Messe Köln und dem Bahnhof Deutz. Gegenüber den beiden vorhergehenden Projekten Cologneo I und II sei dieses das kleinste seiner Art. Die Baukörper sollten nach Möglichkeit in die vorhandene alte Bausubstanz integriert werden, sodass der ursprüngliche Charakter weitestgehend erhalten bleibe. Geplant seien bis zu 350 Wohnungen mit einer Wohnfläche von ca. 20.600 qm und aktuell fünf geplanten gewerblichen Einheiten mit einer Nutzfläche von ca. 2.000 qm.
Die im Jahr 2014 gegründete CG Gruppe AG habe sich auf die Projektentwicklung mit Baurechtsoptimierung, Projektbeteiligungsgeschäfte sowie Asset Management spezialisiert. In der jüngsten Vergangenheit realisiere die Gesellschaft Großprojekte wie Quartiersentwicklung in Frankfurt und Berlin. Die Eigenkapitalquote der Gesellschaft zum 31.12.2017 betrage 15,0% nach 9,2% im Vorjahr. Die Erhöhung sei im Wesentlichen auf die Zuführung von sogenanntem Mezzaninekapital (Pflichtwandelanleihe) in Höhe von 100 Mio. Euro zurückzuführen, die aufgrund der vertraglichen Ausgestaltung wirtschaftliches Eigenkapital darstelle.
Der Cashflow aus der operativen Tätigkeit habe sich gegenüber der Vorperiode um 108,0 Mio. Euro verbessert, sei jedoch weiterhin negativ mit -92,5 Mio. Euro (Vj. -200,3 Mio. Euro) geblieben. Grund dafür sei die hohe Projektaktivität. Die liquiden Mittel seien jedoch aufgrund der erhaltenen Anzahlungen auf 33,0 Mio. Euro (Vj: 28,4 Mio. Euro) gestiegen. Der sogenannte "Net Loan to Value (LTV)", der die Verbindlichkeiten den Marktwerten des Immobilienbestandes und der Projekte gegenüberstelle, betrage für die CG Gruppe AG insgesamt 68%. Das deute auf hohe stille Reserven hin, die die Substanz der Gesellschaft unterstreiche. Auf der Finanzierungsseite sei ein gesunder Mix aus Anleihen und Bankdarlehen zu erkennen, der finanzielle Spielräume sichere.
Die im Juni 2018 emittierte nicht nachrangige und besicherte Anleihe der Cologneo III GmbH & Co. KG mit einem Emissionsvolumen von 9 Mio. Euro und einer Stückelung von 1.000 Euro sei mit einem Zinskupon von 8,45% p.a. ausgestattet. Der Zinssatz sei dabei in zwei Zinskomponenten geteilt: Den laufenden Zins in Höhe von 5,85% p.a., der halbjährlich (Zinstermin 15.06. und 15.12.) ausgezahlt werde, und den gestundeten Zins in Höhe von 2,60% p.a. (die "Exit-Verzinsung"), der als gestundete Zinskomponente am Fälligkeitstermin 15.06.2021 von der Emittentin an die Gläubiger gezahlt werde.
Die Emittentin könne die Anleihe zum 15.06.2020 vorzeitig zurückzahlen; darüber hinaus könne sie unter bestimmten Voraussetzungen im Einverständnis mit den Anleihegläubigern vorzeitige Rückzahlungen leisten.
Die Anleihegläubiger würden durch ein Schuldanerkenntnis der CG Gruppe AG in Höhe von 9 Mio. Euro nebst Zinsen in Höhe von 18% p.a. sowie einmaliger Nebenleistungen für Vollstreckungskosten in Höhe von 5% des Nominalbetrages abgesichert.
Das Geschäftsmodell der Gesellschaft seien intelligente Lösungen auf dem Immobilienmarkt in aller Breite. Projekte würden von großen Quartiersentwicklungen hin bis zu kleineren Wohn- und Geschäftsgebäuden reichen. Mit dem Fokus auf Topstandorte und Immobilien mit Wertsteigerungspotenzial besetze die CG Gruppe AG eine Lücke im Immobiliensegment und habe ihre Markstellung in den vergangenen 20 Jahren deutlich steigern können. In Verbindung mit der Rendite von 8,63% p.a. (auf Kursbasis von 100,00% am 03.05.2019) und der Absicherung der Anleihegläubiger wird die 8,45%-Anleihe der Cologneo III GmbH & Co. KG als "attraktiv" (4 von 5 möglichen Sternen) bewertet, so die KFM Deutsche Mittelstand AG. (06.05.2019/alc/n/a)