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KFM-Mittelstandsanleihen-Barometer: 4,25%-UBM-Anleihe 15/20 als "durchschnittlich attraktiv" eingeschätzt
21.07.20 12:00
KFM Deutsche Mittelstand AG
Düsseldorf (www.anleihencheck.de) - In ihrem aktuellen KFM-Mittelstandsanleihen-Barometer zu der 4,25%-Anleihe der UBM Development AG mit Laufzeit bis Dezember 2020 kommt die KFM Deutsche Mittelstand AG zu dem Ergebnis, die Anleihe als "durchschnittlich attraktiv (positiver Ausblick)" (3,5 von 5 möglichen Sternen) einzuschätzen.
Die Ursprünge der UBM Development AG (UBM) würden auf den 1873 unter dem Namen "Union-Baumaterialien-Gesellschaft" gegründeten Ziegelhersteller zurückgehen. Bereits in der ersten Hälfte des 20. Jahrhunderts sei die Transformation vom Ziegelhersteller zum Immobilienentwickler erfolgt. Die Immobilien-Entwicklungskompetenz sei in den letzten Jahrzehnten sukzessive vom Ursprung in Wien auf die Kernmärkte Österreich, Deutschland und Polen sowie weitere europäische Länder ausgeweitet worden.
Dabei beschäftige sich UBM mit dem gesamten Spektrum rund um das Thema Immobilie. Dies umfasse sowohl die Neubauentwicklung als auch Stadt- und Baulandentwicklungen größerer Flächenareale sowie die Umnutzung und Revitalisierung von Objekten. Das Unternehmen fokussiere sich auf die Objektklassen Hotel, Büro und Wohnen. Dabei profitiere das Unternehmen von der eigenen internen Immobilienentwicklung im Haus, welche die komplette Objektentwicklung allein planen und umsetzen könne.
Die UBM Development AG habe im Geschäftsjahr 2019 an die positive Performance auf Seiten der Ertragslage im Vorjahr anknüpfen können. Mit der besten Performance der Unternehmensgeschichte habe UBM 2019 die eigenen Erwartungen übertroffen, nachdem das abgelaufene Geschäftsjahr ursprünglich als "Übergangsjahr" geplant gewesen sei. Der Umsatz sei im Jahr 2019 um 52,9% auf 242,00 Mio. Euro gesunken. Die Gesamtleistung habe im Geschäftsjahr 2019 mit 678,0 Mio. Euro um 219,7 Mio. Euro unter dem Vergleichswert des Vorjahres von 897,7 Mio. Euro gelegen. Dieser Rückgang sei vor allem auf geringere Erlöse aus Immobilienverkäufen zurückzuführen gewesen, da im Vorjahr mehrere Großprojekte fertiggestellt, veräußert und übergeben worden seien.
Gleichzeitig habe das EBITDA (Gewinn vor Abzug von Zinsen, Steuern und Abschreibungen) auf 74,97 Mio. Euro (Vj. 58,89 Mio. Euro) gesteigert werden können. Daraus ergebe sich ein Ergebnis vor Steuern (EBT) von 70,51 Mio. Euro, was einen Anstieg von über 26% im Vergleich zu 2018 bedeute. Das Jahresergebnis habe sich auf 50,06 Mio. Euro nach 39,49 Mio. Euro im Vorjahr erhöht. Die Eigenkapitalquote habe sich mit 35,1% (Vorjahr 35,3%) nahezu unverändert gezeigt. Anfang 2020 habe UBM über eine Auftrags-Pipeline von 2,5 Mrd. Euro verfügt. Nach Einschätzung der KFM Deutsche Mittelstand AG habe sich UBM damit und mit einer hohen Liquiditätsreserve eine komfortable Ausgangsbasis für das heraufordernde Jahr 2020 geschaffen.
Zum Ende des 1. Quartals habe UBM seine Eigenkapitalquote auf 35,9% erhöhen und damit die selbst gesteckte Zielbandbreite von 30 bis 35% übertreffen können. Die liquiden Mittel hätten 187,0 Mio. Euro betragen. Eine Erhöhung der Planungssicherheit entstehe nach Meinung der KFM Deutsche Mittelstand AG durch die zahlreichen bereits im Jahr 2019 geschlossenen Forward Deals für im Jahr 2020 fertigzustellende Immobilien. Alle Hotel- und Büroimmobilien seien bereits an bonitätsstarke Partner forward verkauft worden, auch die Verkaufstätigkeit der Wohnimmobilien sei bereits weit fortgeschritten.
Dessen ungeachtet werde die Corona-Krise nach Erachten der KFM Deutsche Mittelstand AG kurz- bis mittelfristig negative Auswirkungen auf die Ertragslage der UBM haben. Projekte, deren Fertigstellung für das Jahr 2021 geplant sei, unterlägen nach Meinung der KFM Deutsche Mittelstand AG höherer Unsicherheit auf der Verkaufsseite. Dem gegenüber stünden nach Dafürhalten der KFM Deutsche Mittelstand AG die expansive Geldpolitik und das weiterhin niedrige Zinsniveau im Euro-Raum durch die Europäische Zentralbank, die die Nachfrage der Anleger und Investoren nach Immobilieninvestitionen weiter beflügeln dürften.
Mittel- und langfristig könne das Unternehmen nach Erachten der KFM Deutsche Mittelstand AG im Bereich der Projektentwicklung weiterwachsen. Insbesondere die große Projektpipeline für die nächsten Jahre (2020-2022) in Höhe von 2,5 Mrd. Euro zeige nach Einschätzung der KFM Deutsche Mittelstand AG, dass Umsatzerlöse und damit verbundene Erträge auch in Zukunft realisiert werden könnten. Die in vielen Projekten abgeschlossenen Forward Verträge mit den Käufern würden nach Eindruck der KFM Deutsche Mittelstand AG die Planungssicherheit erhöhen und insbesondere das Risiko kurzfristiger Liquiditätsengpässe vermindern und es könne davon ausgegangen werden, dass die Projektpipeline auch über das Jahr 2022 hinaus weiterhin gut gefüllt sei.
Mit Fälligkeiten von Anleihen und Schuldscheindarlehen in Höhe von rund 50 Mio. Euro im Dezember 2020 und nochmals 50 Mio. Euro im November 2021 könne die durch die Corona-Pandemie aktuell herrschende Unsicherheit durch die Liquiditätsreserve nach Erachten der KFM Deutsche Mittelstand AG kompensiert werden, da sich das Unternehmen im November 2019 durch die Ausgabe einer 120 Mio. Euro-Anleihe mit einem Zinskupon von 2,75% p.a. und Laufzeit bis 2025 günstig refinanzieren und ihr Fälligkeitenprofil weiter habe ausdehnen können.
Die im Dezember 2015 emittierte Mittelstandsanleihe der UBM Development AG sei mit einem Zinskupon von 4,25% p.a. (Zinszahlung halbjährlich am 09.06. und 09.12.) und einer Laufzeit bis zum 09.12.2020 ausgestattet. Hervorzuheben sei hierbei, dass bei Absinken der Eigenkapital-Quote unter 25% der Kupon für die nächsten beiden Zinsperioden auf 6,25% p.a. erhöht werde. Im Rahmen der Anleiheemission seien insgesamt 75 Mio. Euro platziert worden. Bei der Neuemission der 2,75%-Anleihe 19/25 im November 2019 sei den Gläubigern der 4,25%-Anleihe 15/20 ein Umtauschangebot unterbreitet worden; wovon Gläubiger von Anleihen mit einem Nominalwert von 25 Mio. Euro Gebrauch gemacht hätten. Somit habe sich das Emissionsvolumen der Anleihe 15/20 auf 50 Mio. Euro reduziert. Die Anleihebedingungen würden keine vorzeitigen Kündigungsmöglichkeiten nach Wahl der Emittentin vorsehen.
Zusammenfassend laute die Einschätzung der KFM Deutsche Mittelstand AG wie folgt: Die UBM Development AG habe sich über die letzten Jahre hinweg zu einem führenden Immobilienprojektentwickler in Europa entwickelt. Dabei verfüge das Unternehmen über ein erfahrenes Management mit großem Know-how innerhalb der Immobilienbranche. UBM verfüge über eine stabile Ertragslage und das große Volumen an zukünftigen Projekten, primär in den Kernmärkten Deutschland, Österreich und Polen zeige, dass diese positive Entwicklung weiter anhalte und man auch über die nächsten Jahre hinweg mit weiterhin positiven Ergebnissen von Seiten des Unternehmens rechnen könne.
In Verbindung mit der Rendite in Höhe von 6,33% p.a. (auf Basis des Kurses von 99,25% an der Börse Frankfurt am 20.07.2020 bis zum Ende der Laufzeit am 09.12.2020) wird die 4,25%-Anleihe der UBM Development AG als "durchschnittlich attraktiv (positiver Ausblick)" (3,5 von 5 möglichen Sternen) bewertet, so die KFM Deutsche Mittelstand AG. (21.07.2020/alc/n/a)
Die Ursprünge der UBM Development AG (UBM) würden auf den 1873 unter dem Namen "Union-Baumaterialien-Gesellschaft" gegründeten Ziegelhersteller zurückgehen. Bereits in der ersten Hälfte des 20. Jahrhunderts sei die Transformation vom Ziegelhersteller zum Immobilienentwickler erfolgt. Die Immobilien-Entwicklungskompetenz sei in den letzten Jahrzehnten sukzessive vom Ursprung in Wien auf die Kernmärkte Österreich, Deutschland und Polen sowie weitere europäische Länder ausgeweitet worden.
Die UBM Development AG habe im Geschäftsjahr 2019 an die positive Performance auf Seiten der Ertragslage im Vorjahr anknüpfen können. Mit der besten Performance der Unternehmensgeschichte habe UBM 2019 die eigenen Erwartungen übertroffen, nachdem das abgelaufene Geschäftsjahr ursprünglich als "Übergangsjahr" geplant gewesen sei. Der Umsatz sei im Jahr 2019 um 52,9% auf 242,00 Mio. Euro gesunken. Die Gesamtleistung habe im Geschäftsjahr 2019 mit 678,0 Mio. Euro um 219,7 Mio. Euro unter dem Vergleichswert des Vorjahres von 897,7 Mio. Euro gelegen. Dieser Rückgang sei vor allem auf geringere Erlöse aus Immobilienverkäufen zurückzuführen gewesen, da im Vorjahr mehrere Großprojekte fertiggestellt, veräußert und übergeben worden seien.
Gleichzeitig habe das EBITDA (Gewinn vor Abzug von Zinsen, Steuern und Abschreibungen) auf 74,97 Mio. Euro (Vj. 58,89 Mio. Euro) gesteigert werden können. Daraus ergebe sich ein Ergebnis vor Steuern (EBT) von 70,51 Mio. Euro, was einen Anstieg von über 26% im Vergleich zu 2018 bedeute. Das Jahresergebnis habe sich auf 50,06 Mio. Euro nach 39,49 Mio. Euro im Vorjahr erhöht. Die Eigenkapitalquote habe sich mit 35,1% (Vorjahr 35,3%) nahezu unverändert gezeigt. Anfang 2020 habe UBM über eine Auftrags-Pipeline von 2,5 Mrd. Euro verfügt. Nach Einschätzung der KFM Deutsche Mittelstand AG habe sich UBM damit und mit einer hohen Liquiditätsreserve eine komfortable Ausgangsbasis für das heraufordernde Jahr 2020 geschaffen.
Dessen ungeachtet werde die Corona-Krise nach Erachten der KFM Deutsche Mittelstand AG kurz- bis mittelfristig negative Auswirkungen auf die Ertragslage der UBM haben. Projekte, deren Fertigstellung für das Jahr 2021 geplant sei, unterlägen nach Meinung der KFM Deutsche Mittelstand AG höherer Unsicherheit auf der Verkaufsseite. Dem gegenüber stünden nach Dafürhalten der KFM Deutsche Mittelstand AG die expansive Geldpolitik und das weiterhin niedrige Zinsniveau im Euro-Raum durch die Europäische Zentralbank, die die Nachfrage der Anleger und Investoren nach Immobilieninvestitionen weiter beflügeln dürften.
Mittel- und langfristig könne das Unternehmen nach Erachten der KFM Deutsche Mittelstand AG im Bereich der Projektentwicklung weiterwachsen. Insbesondere die große Projektpipeline für die nächsten Jahre (2020-2022) in Höhe von 2,5 Mrd. Euro zeige nach Einschätzung der KFM Deutsche Mittelstand AG, dass Umsatzerlöse und damit verbundene Erträge auch in Zukunft realisiert werden könnten. Die in vielen Projekten abgeschlossenen Forward Verträge mit den Käufern würden nach Eindruck der KFM Deutsche Mittelstand AG die Planungssicherheit erhöhen und insbesondere das Risiko kurzfristiger Liquiditätsengpässe vermindern und es könne davon ausgegangen werden, dass die Projektpipeline auch über das Jahr 2022 hinaus weiterhin gut gefüllt sei.
Mit Fälligkeiten von Anleihen und Schuldscheindarlehen in Höhe von rund 50 Mio. Euro im Dezember 2020 und nochmals 50 Mio. Euro im November 2021 könne die durch die Corona-Pandemie aktuell herrschende Unsicherheit durch die Liquiditätsreserve nach Erachten der KFM Deutsche Mittelstand AG kompensiert werden, da sich das Unternehmen im November 2019 durch die Ausgabe einer 120 Mio. Euro-Anleihe mit einem Zinskupon von 2,75% p.a. und Laufzeit bis 2025 günstig refinanzieren und ihr Fälligkeitenprofil weiter habe ausdehnen können.
Die im Dezember 2015 emittierte Mittelstandsanleihe der UBM Development AG sei mit einem Zinskupon von 4,25% p.a. (Zinszahlung halbjährlich am 09.06. und 09.12.) und einer Laufzeit bis zum 09.12.2020 ausgestattet. Hervorzuheben sei hierbei, dass bei Absinken der Eigenkapital-Quote unter 25% der Kupon für die nächsten beiden Zinsperioden auf 6,25% p.a. erhöht werde. Im Rahmen der Anleiheemission seien insgesamt 75 Mio. Euro platziert worden. Bei der Neuemission der 2,75%-Anleihe 19/25 im November 2019 sei den Gläubigern der 4,25%-Anleihe 15/20 ein Umtauschangebot unterbreitet worden; wovon Gläubiger von Anleihen mit einem Nominalwert von 25 Mio. Euro Gebrauch gemacht hätten. Somit habe sich das Emissionsvolumen der Anleihe 15/20 auf 50 Mio. Euro reduziert. Die Anleihebedingungen würden keine vorzeitigen Kündigungsmöglichkeiten nach Wahl der Emittentin vorsehen.
Zusammenfassend laute die Einschätzung der KFM Deutsche Mittelstand AG wie folgt: Die UBM Development AG habe sich über die letzten Jahre hinweg zu einem führenden Immobilienprojektentwickler in Europa entwickelt. Dabei verfüge das Unternehmen über ein erfahrenes Management mit großem Know-how innerhalb der Immobilienbranche. UBM verfüge über eine stabile Ertragslage und das große Volumen an zukünftigen Projekten, primär in den Kernmärkten Deutschland, Österreich und Polen zeige, dass diese positive Entwicklung weiter anhalte und man auch über die nächsten Jahre hinweg mit weiterhin positiven Ergebnissen von Seiten des Unternehmens rechnen könne.
In Verbindung mit der Rendite in Höhe von 6,33% p.a. (auf Basis des Kurses von 99,25% an der Börse Frankfurt am 20.07.2020 bis zum Ende der Laufzeit am 09.12.2020) wird die 4,25%-Anleihe der UBM Development AG als "durchschnittlich attraktiv (positiver Ausblick)" (3,5 von 5 möglichen Sternen) bewertet, so die KFM Deutsche Mittelstand AG. (21.07.2020/alc/n/a)