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KFM-Mittelstandsanleihen-Barometer: 6,00%-FCR Immobilien-Anleihe 18/23 als "attraktiv" bewertet
24.08.20 11:30
KFM Deutsche Mittelstand AG
Düsseldorf (www.anleihencheck.de) - In ihrem aktuellen KFM-Mittelstandsanleihen-Barometer zu der 6,00%-Anleihe der FCR Immobilien AG mit Laufzeit bis 2023 kommt die KFM Deutsche Mittelstand AG zu dem Ergebnis, die Anleihe weiterhin als "attraktiv" (4 von 5 möglichen Sternen) einzuschätzen.
Die FCR Immobilien AG mit Sitz in München habe sich als bundesweit aktiver Investor auf Einkaufs- und Fachmarktzentren spezialisiert. Das Unternehmen verfüge hier nach Meinung der KFM Deutsche Mittelstand AG über jahrelange Erfahrung und einen erfolgreichen Track Rekord.
Im Fokus der FCR Immobilien AG stünden Gewerbeimmobilien in aussichtsreichen Sekundärlagen, die durch ihre Lage überdurchschnittliche Renditepotenziale aufweisen würden. In kleinen und mittelgroßen Städten würden Objekte in einer Größenordnung von 1 bis 100 Mio. Euro angekauft und langfristig vermietet. Neben einem günstigen Einkauf beruhe der Erfolg der FCR Immobilien AG auf wertschaffendem Asset Management und der erfolgreichen Veräußerung optimierter Bestandsobjekte.
Die FCR Immobilien AG verfüge zum 30.06.2020 über 83 Immobilien mit einer vermietbaren Gesamtfläche von rund 350.000 m ^ 2 und einer Mietauslastung von 88%. Damit habe das Immobilienportfolio im Vergleich zum Jahresanfang weiter ausgebaut werden können, so seien 2020 zehn Immobilien mit einer Nutzfläche von rund 27.000 m ^ 2 neu erworben sowie drei Immobilien mit einer Nutzfläche von rund 4.000 m ^ 2 verkauft worden. Die Bestandsimmobilien würden durch ihre wiederkehrenden Mieterlöse für einen stabilen Cashflow der Gesellschaft sorgen. Ankermieter der FCR seien internationale Handelsketten mit erstklassiger Bonität, wie zum Beispiel Norma, die EDEKA- und die REWE Gruppe.
Nach Meinung der KFM Deutsche Mittelstand AG habe sich die FCR Immobilien AG mit ihrem erfolgreichen Geschäftsmodell in den vergangenen Jahren ein attraktives Netzwerk aufgebaut, das dem Unternehmen einen Wettbewerbsvorteil verschaffe. Die Unternehmenszahlen würden sich seit Jahren kontinuierlich positiv entwickeln und hätten im Jahr 2019 an die Erfolge der Vorjahre mehr als überproportional anknüpfen können. Durch dieses dynamische Wachstum werde die FCR Immobilien AG zusehends auch für institutionelle Investoren interessant, daher habe sich die Gesellschaft dazu entschieden, die Rechnungslegung vom deutschen HGB auf die internationale Rechnungslegung IFRS zu überführen. Der Zeitpunkt des Übergangs sei der 01.01.2018, Vergleichszahlen aus dem Vorjahr seien seitens der FCR Immobilien AG auf den IFRS-Standard zurückgerechnet worden. Es könne daher im Vergleich zu vorherigen KFM-Barometern zu Abweichungen der Unternehmenszahlen kommen.
Die FCR Immobilien AG habe im 1. Halbjahr 2020 ihre Umsatzerlöse, die hauptsächlich aus Vermietungen stammen würden, mit 13,8 Mio. Euro im Vergleich zum Vorjahreszeitraum (9,6 Mio. Euro) um 44% weiter steigern können. Das Ergebnis vor Zinsen und Abschreibungen (EBITDA) reduzierte sich zwar mit 8,0 Mio. Euro gegenüber dem Vorjahreswert von 9,3 Mio. Euro, da das Vorjahresergebnis auch der Wertänderung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien geschuldet war (8,3 Mio. Euro im 1. Halbjahr 2019 im Vergleich zu 0,9 Mio. Euro im 1. Halbjahr 2020)2, sehen wir den nur geringen Rückgang als weitere Stärkung des operativen Geschäftes, so die KFM Deutsche Mittelstand AG.
Durch die Überführung der Rechnungslegung auf IFRS würden sämtliche Objekte regelmäßig durch einen externen Gutachter bewertet; dieser tatsächliche Wert fließe nun direkt in die Bilanz ein. Somit seien sämtliche stillen Reserven gehoben und direkt dem Eigenkapital zugerechnet worden. Zum 30.06.2020 verfüge die FCR Immobilien AG über ein Eigenkapital in Höhe von 86,6 Mio. Euro, was einer Eigenkapitalquote von 25,7% entspreche. Dies stelle nach Meinung der KFM Deutsche Mittelstand AG ein sehr solides Niveau dar und bilde eine gute Basis für die weiteren Geschäftsjahre.
Die Corona-Krise habe den bisherigen Geschäftsverlauf wenig beeinflusst, lediglich der An- und Verkauf von Bestandsobjekten der Gesellschaft sei im Corona-bedingten Lockdown im 2. Quartal 2020 zum Erliegen gekommen. FCR erwarte hierbei im 2. Halbjahr jedoch Nachholeffekte und plane aus dem Verkauf von Bestandsobjekten für das Gesamtjahr mit einem Umsatz von 30 bis 40 Mio. Euro, die An- und Verkaufs-Pipeline der Gesellschaft sei weiterhin gut gefüllt.
Einen zusätzlichen Geschäftsschwerpunkt setze FCR Immobilien ab August 2020 mit dem Vertrieb des "FCR-Intranets", einer neuen ERP- (Enterprise-Resource-Planning) und CRM- (Customer-Relationship-Management) Software, die Unternehmen des Immobiliensektors mit Hilfe Künstlicher Intelligenz auf ganzheitlich unternehmerischer Ebene unterstütze, um schneller, effektiver und damit noch profitabler agieren zu können. Bei der FCR Immobilien AG sei diese Software bereits seit letztem Jahr im Einsatz.
Die im Februar 2018 emittierte Anleihe der FCR Immobilien AG mit Laufzeit bis 20.02.2023 und einem Volumen von bis zu 25 Mio. Euro sei mit einem Zinskupon von 6,00% p.a. (Zinstermin halbjährlich am 20.02. und 20.08.) ausgestattet. In den Anleihebedingungen seien keine vorzeitigen Kündigungsmöglichkeiten der Emittentin vorgesehen und verpflichte sich darüber hinaus zu umfassender Transparenz. Die Anleihe sei durch Buchgrundschulden auf im Eigentum der Emittentin oder Tochtergesellschaften der Emittentin stehende Grundstücke besichert. Die Sicherungsrechte stünden dabei nachrangig im zweiten oder dritten Rang nach den vorrangig finanzierenden Banken und anderen Fremdkapitalgebern. Die Anleihen würden mit einer Mindeststückelung von 1.000 Euro an den Börsenplätzen Frankfurt, Stuttgart, München, Düsseldorf und Berlin gehandelt.
Zusammenfassend laute die Einschätzung der KFM Deutsche Mittelstand AG wie folgt: Die FCR Immobilien AG habe in den vergangenen Jahren ein breit diversifiziertes Immobilienportfolio aufbauen können. Auch das 1. Halbjahr 2020 habe gezeigt, dass die FCR-Immobilien AG, trotz der Corona-Krise, in der Lage sei ihr profitables Wachstum weiter fortzusetzen. Durch die Rechnungslegungsumstellung auf IFRS seien alle stillen Reserven gehoben und für mehr Transparenz in der Bilanz gesorgt worden. In Verbindung mit der Rendite von 6,45% p.a. (auf Kursbasis 99,20% am 21.08.2020 an der Börse Frankfurt bei Berechnung bis zur Endfälligkeit am 20.02.2023) wird die 6,00%-FCR Immobilien-Anleihe 18/23 weiterhin als "attraktiv" (4 von 5 möglichen Sternen) eingeschätzt, so die KFM Deutsche Mittelstand AG. (24.08.2020/alc/n/a)
Die FCR Immobilien AG mit Sitz in München habe sich als bundesweit aktiver Investor auf Einkaufs- und Fachmarktzentren spezialisiert. Das Unternehmen verfüge hier nach Meinung der KFM Deutsche Mittelstand AG über jahrelange Erfahrung und einen erfolgreichen Track Rekord.
Die FCR Immobilien AG verfüge zum 30.06.2020 über 83 Immobilien mit einer vermietbaren Gesamtfläche von rund 350.000 m ^ 2 und einer Mietauslastung von 88%. Damit habe das Immobilienportfolio im Vergleich zum Jahresanfang weiter ausgebaut werden können, so seien 2020 zehn Immobilien mit einer Nutzfläche von rund 27.000 m ^ 2 neu erworben sowie drei Immobilien mit einer Nutzfläche von rund 4.000 m ^ 2 verkauft worden. Die Bestandsimmobilien würden durch ihre wiederkehrenden Mieterlöse für einen stabilen Cashflow der Gesellschaft sorgen. Ankermieter der FCR seien internationale Handelsketten mit erstklassiger Bonität, wie zum Beispiel Norma, die EDEKA- und die REWE Gruppe.
Nach Meinung der KFM Deutsche Mittelstand AG habe sich die FCR Immobilien AG mit ihrem erfolgreichen Geschäftsmodell in den vergangenen Jahren ein attraktives Netzwerk aufgebaut, das dem Unternehmen einen Wettbewerbsvorteil verschaffe. Die Unternehmenszahlen würden sich seit Jahren kontinuierlich positiv entwickeln und hätten im Jahr 2019 an die Erfolge der Vorjahre mehr als überproportional anknüpfen können. Durch dieses dynamische Wachstum werde die FCR Immobilien AG zusehends auch für institutionelle Investoren interessant, daher habe sich die Gesellschaft dazu entschieden, die Rechnungslegung vom deutschen HGB auf die internationale Rechnungslegung IFRS zu überführen. Der Zeitpunkt des Übergangs sei der 01.01.2018, Vergleichszahlen aus dem Vorjahr seien seitens der FCR Immobilien AG auf den IFRS-Standard zurückgerechnet worden. Es könne daher im Vergleich zu vorherigen KFM-Barometern zu Abweichungen der Unternehmenszahlen kommen.
Durch die Überführung der Rechnungslegung auf IFRS würden sämtliche Objekte regelmäßig durch einen externen Gutachter bewertet; dieser tatsächliche Wert fließe nun direkt in die Bilanz ein. Somit seien sämtliche stillen Reserven gehoben und direkt dem Eigenkapital zugerechnet worden. Zum 30.06.2020 verfüge die FCR Immobilien AG über ein Eigenkapital in Höhe von 86,6 Mio. Euro, was einer Eigenkapitalquote von 25,7% entspreche. Dies stelle nach Meinung der KFM Deutsche Mittelstand AG ein sehr solides Niveau dar und bilde eine gute Basis für die weiteren Geschäftsjahre.
Die Corona-Krise habe den bisherigen Geschäftsverlauf wenig beeinflusst, lediglich der An- und Verkauf von Bestandsobjekten der Gesellschaft sei im Corona-bedingten Lockdown im 2. Quartal 2020 zum Erliegen gekommen. FCR erwarte hierbei im 2. Halbjahr jedoch Nachholeffekte und plane aus dem Verkauf von Bestandsobjekten für das Gesamtjahr mit einem Umsatz von 30 bis 40 Mio. Euro, die An- und Verkaufs-Pipeline der Gesellschaft sei weiterhin gut gefüllt.
Einen zusätzlichen Geschäftsschwerpunkt setze FCR Immobilien ab August 2020 mit dem Vertrieb des "FCR-Intranets", einer neuen ERP- (Enterprise-Resource-Planning) und CRM- (Customer-Relationship-Management) Software, die Unternehmen des Immobiliensektors mit Hilfe Künstlicher Intelligenz auf ganzheitlich unternehmerischer Ebene unterstütze, um schneller, effektiver und damit noch profitabler agieren zu können. Bei der FCR Immobilien AG sei diese Software bereits seit letztem Jahr im Einsatz.
Die im Februar 2018 emittierte Anleihe der FCR Immobilien AG mit Laufzeit bis 20.02.2023 und einem Volumen von bis zu 25 Mio. Euro sei mit einem Zinskupon von 6,00% p.a. (Zinstermin halbjährlich am 20.02. und 20.08.) ausgestattet. In den Anleihebedingungen seien keine vorzeitigen Kündigungsmöglichkeiten der Emittentin vorgesehen und verpflichte sich darüber hinaus zu umfassender Transparenz. Die Anleihe sei durch Buchgrundschulden auf im Eigentum der Emittentin oder Tochtergesellschaften der Emittentin stehende Grundstücke besichert. Die Sicherungsrechte stünden dabei nachrangig im zweiten oder dritten Rang nach den vorrangig finanzierenden Banken und anderen Fremdkapitalgebern. Die Anleihen würden mit einer Mindeststückelung von 1.000 Euro an den Börsenplätzen Frankfurt, Stuttgart, München, Düsseldorf und Berlin gehandelt.
Zusammenfassend laute die Einschätzung der KFM Deutsche Mittelstand AG wie folgt: Die FCR Immobilien AG habe in den vergangenen Jahren ein breit diversifiziertes Immobilienportfolio aufbauen können. Auch das 1. Halbjahr 2020 habe gezeigt, dass die FCR-Immobilien AG, trotz der Corona-Krise, in der Lage sei ihr profitables Wachstum weiter fortzusetzen. Durch die Rechnungslegungsumstellung auf IFRS seien alle stillen Reserven gehoben und für mehr Transparenz in der Bilanz gesorgt worden. In Verbindung mit der Rendite von 6,45% p.a. (auf Kursbasis 99,20% am 21.08.2020 an der Börse Frankfurt bei Berechnung bis zur Endfälligkeit am 20.02.2023) wird die 6,00%-FCR Immobilien-Anleihe 18/23 weiterhin als "attraktiv" (4 von 5 möglichen Sternen) eingeschätzt, so die KFM Deutsche Mittelstand AG. (24.08.2020/alc/n/a)