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KFM-Mittelstandsanleihen-Barometer: 6,00%-Euroboden-Anleihe als "durchschnittlich attraktiv" bewertet - Anleihenews
19.06.18 12:00
KFM Deutsche Mittelstand AG
Düsseldorf (www.anleihencheck.de) - In ihrem aktuellen Mittelstandsanleihen-Barometer zu der 6,00%-Euroboden-Anleihe kommt die KFM Deutsche Mittelstand AG zu dem Ergebnis, die Anleihe weiterhin als "durchschnittlich attraktiv (positiver Ausblick)" (dreieinhalb von fünf Sternen) einzustufen.
Die Euroboden GmbH sei im Jahr 1999 gegründet worden und als Projektentwickler und Bauträger im Bereich hochwertiger Wohnimmobilien - insbesondere in München und Berlin - tätig. Die Projekte würden mit namhaften Architekten umgesetzt und seien bereits mehrfach ausgezeichnet worden. Die Immobilien würden jeweils mit einer Objektgesellschaft umgesetzt. Alle Objektgesellschaften seien zu 100% in Eigentum der Euroboden GmbH, die als Holding fungiere. Neben architektonisch hochwertigen Lösungen realisiere das Unternehmen hohe Wertsteigerungspotenziale durch zusätzlich geschaffenen Wohnraum. Seit Gründung habe das Unternehmen rund 30.000 m2 mit einem Volumen von rund 200 Mio. Euro verkauft. Per 31.12.2017 befänden sich elf Projekte mit einem Verkaufsvolumen von etwa 400 Millionen Euro in der Pipeline. Alle Projekte würden vollständig Euroboden gehören.
Euroboden sei in den letzten sechs Jahren kontinuierlich profitabel gewesen und habe die eigene Geschäftstätigkeit deutlich ausweiten können. Im Geschäftsjahr 2016/2017 seien Umsatzerlöse von 11,2 Mio. Euro erzielt worden (Vj. 10,5 Mio. Euro). Das Nachsteuerergebnis habe 1,3 Mio. Euro (Vj. 2,0 Mio. Euro) betragen. Während die Umsatzerlöse projektbedingt schwanken würden, sei das Immobilienprojektvolumen deutlich erhöht worden. Laut Jahresabschluss zum 31.09.2017 verfüge Euroboden über eine gesicherte Projektpipeline mit einem Gesamtverkaufsvolumen von etwa 400 Mio. Euro. Wesentliche Projekte seien weiterhin u.a. die Projekte "Infanteriestraße", "Erhardtstraße 10" und "Kolbergerstraße 5" in München. Der Wert der Immobilien habe bereits durch die Schaffung von Baurechten für zusätzlichen Wohnraum im Wert gesteigert werden können. Innerhalb der nächsten Monate sei mit Rückflüssen aus dem Verkauf von fertiggestellten Immobilienprojekten zu rechnen.
Zum Ende des Geschäftsjahres 2016/17 am 30.09.2017 weise Euroboden ein bilanzielles Konzern-Eigenkapital von 10,1 Mio. Euro aus (30.09.2016: 9,1 Mio. Euro). Dies entspreche einer bilanziellen Eigenkapitalquote von 8,2% (Vj. 11,1%). Wie in den Vorjahren sei das Eigenkapital aufgrund der anhaltenden Profitabilität und der Gewinnthesaurierung sukzessive erhöht worden. Aufgrund des überproportionalen Wachstums und des damit einhergehenden Aufbaus der Vorratsimmobilien in den letzten Jahren reduziere sich jedoch die Eigenkapitalquote.
Aufgrund der Bilanzierung nach HGB würden die Vorratsimmobilien zu ihren Anschaffungskosten bilanziert. Die Gesamtleistung der Euroboden-Gruppe habe im Geschäftsjahr 2016/2017 32,4 Mio. Euro (Vj. 36,8 Mio. Euro) betragen. Neben den Umsatzerlösen aus dem Verkauf Spandauer Damm würden Bestandserhöhungen aus den 2016/2017 realisierten Grundstückakquisitionen in Vorratsimmobilien in München und Berlin und aus der Weiterentwicklung bestehender Projekte in der Gesamtleistung erfasst. Fundamentale Wertsteigerungen würden nicht ausgewiesen und als stille Reserven verbleiben.
Die im November 2017 emittierte Unternehmensanleihe der Euroboden sei mit einem Zinskupon von 6,00% p.a. (Zinszahlung halbjährlich am 10.05. und 10.11.) ausgestattet und habe eine Laufzeit bis zum 10.11.2022. Das Emissionsvolumen betrage 25 Mio. Euro. Vorzeitige Rückzahlungsmöglichkeiten der Emittentin seien in den Anleihebedingungen zum 10.11.2020 zu 102% und zum 10.11.2021 zu 101% des Nennwertes vorgesehen. Der Emissionserlös habe der vorzeitigen Rückzahlung der 7,375%-Anleihe mit Laufzeit bis 2018 sowie zur Finanzierung bestehender und weiterer Immobilien-Projekte gedient. Euroboden verpflichte sich freiwillig zu umfassender Transparenz. Bei Verstößen erhöhe sich der Kupon für die nachfolgende Zinsperiode um 0,5%-Punkte. Darüber hinaus gelte eine Ausschüttungssperre von max. 20% bzw. max. 2,0 Mio. Euro des Konzernjahresüberschusses.
Die Euroboden GmbH habe einen erfolgreichen Track Record aufgebaut sowie preisgekrönte Referenzen im Münchner Immobilienmarkt geschaffen und hiermit überdurchschnittliche fundamentale Wertsteigerungen in den Projekten erzielen können. Mit einem Immobilienprojektvolumen in Höhe von rund 400 Mio. Euro Verkaufsvolumen sei Euroboden in der Nische hochwertiger Wohnimmobilien für die kommenden Jahre gut positioniert. In Verbindung mit einer Rendite von 5,56% p.a. (Kurs von 104,98% am 18.06.2018) bewerten wir die 6,00%-Anleihe der Euroboden GmbH weiterhin als "durchschnittlich attraktiv (positiver Ausblick)" (dreieinhalb von fünf möglichen Sternen), so die KFM Deutsche Mittelstand AG. (19.06.2018/alc/n/a)
Die Euroboden GmbH sei im Jahr 1999 gegründet worden und als Projektentwickler und Bauträger im Bereich hochwertiger Wohnimmobilien - insbesondere in München und Berlin - tätig. Die Projekte würden mit namhaften Architekten umgesetzt und seien bereits mehrfach ausgezeichnet worden. Die Immobilien würden jeweils mit einer Objektgesellschaft umgesetzt. Alle Objektgesellschaften seien zu 100% in Eigentum der Euroboden GmbH, die als Holding fungiere. Neben architektonisch hochwertigen Lösungen realisiere das Unternehmen hohe Wertsteigerungspotenziale durch zusätzlich geschaffenen Wohnraum. Seit Gründung habe das Unternehmen rund 30.000 m2 mit einem Volumen von rund 200 Mio. Euro verkauft. Per 31.12.2017 befänden sich elf Projekte mit einem Verkaufsvolumen von etwa 400 Millionen Euro in der Pipeline. Alle Projekte würden vollständig Euroboden gehören.
Aufgrund der Bilanzierung nach HGB würden die Vorratsimmobilien zu ihren Anschaffungskosten bilanziert. Die Gesamtleistung der Euroboden-Gruppe habe im Geschäftsjahr 2016/2017 32,4 Mio. Euro (Vj. 36,8 Mio. Euro) betragen. Neben den Umsatzerlösen aus dem Verkauf Spandauer Damm würden Bestandserhöhungen aus den 2016/2017 realisierten Grundstückakquisitionen in Vorratsimmobilien in München und Berlin und aus der Weiterentwicklung bestehender Projekte in der Gesamtleistung erfasst. Fundamentale Wertsteigerungen würden nicht ausgewiesen und als stille Reserven verbleiben.
Die im November 2017 emittierte Unternehmensanleihe der Euroboden sei mit einem Zinskupon von 6,00% p.a. (Zinszahlung halbjährlich am 10.05. und 10.11.) ausgestattet und habe eine Laufzeit bis zum 10.11.2022. Das Emissionsvolumen betrage 25 Mio. Euro. Vorzeitige Rückzahlungsmöglichkeiten der Emittentin seien in den Anleihebedingungen zum 10.11.2020 zu 102% und zum 10.11.2021 zu 101% des Nennwertes vorgesehen. Der Emissionserlös habe der vorzeitigen Rückzahlung der 7,375%-Anleihe mit Laufzeit bis 2018 sowie zur Finanzierung bestehender und weiterer Immobilien-Projekte gedient. Euroboden verpflichte sich freiwillig zu umfassender Transparenz. Bei Verstößen erhöhe sich der Kupon für die nachfolgende Zinsperiode um 0,5%-Punkte. Darüber hinaus gelte eine Ausschüttungssperre von max. 20% bzw. max. 2,0 Mio. Euro des Konzernjahresüberschusses.
Die Euroboden GmbH habe einen erfolgreichen Track Record aufgebaut sowie preisgekrönte Referenzen im Münchner Immobilienmarkt geschaffen und hiermit überdurchschnittliche fundamentale Wertsteigerungen in den Projekten erzielen können. Mit einem Immobilienprojektvolumen in Höhe von rund 400 Mio. Euro Verkaufsvolumen sei Euroboden in der Nische hochwertiger Wohnimmobilien für die kommenden Jahre gut positioniert. In Verbindung mit einer Rendite von 5,56% p.a. (Kurs von 104,98% am 18.06.2018) bewerten wir die 6,00%-Anleihe der Euroboden GmbH weiterhin als "durchschnittlich attraktiv (positiver Ausblick)" (dreieinhalb von fünf möglichen Sternen), so die KFM Deutsche Mittelstand AG. (19.06.2018/alc/n/a)