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KFM-Mittelstandsanleihen-Barometer: 6,00%-Diok RealEstate-Anleihe als "durchschnittlich attraktiv" bewertet
24.10.18 12:30
KFM Deutsche Mittelstand AG
Düsseldorf (www.anleihencheck.de) - In ihrem aktuellen KFM-Barometer zu der 6,00%-Anleihe der Diok RealEstate AG mit Laufzeit bis 2023 kommt die KFM Deutsche Mittelstand AG zu dem Ergebnis, die Anleihe als "durchschnittlich attraktiv (positiver Ausblick)" (3,5 von 5 möglichen Sternen) einzuschätzen.
Die Diok RealEstate AG mit Sitz in Köln habe sich auf Büroimmobilien in guten bis sehr guten Microlagen an deutschen Sekundärstandorten spezialisiert. Es würden bestehende Immobilien erworben, die von bonitätsstarken Adressen langfristig gemietet würden. Das Management der Diok RealEstate AG verfüge über einen langjährigen erfolgreichen Track-Rekord und ein exzellentes Netzwerk in der Immobilienbranche und zu bonitätsstarken Mietern. Mit den Mitteln aus der Anleihe solle sukzessive ein Immobilienportfolio mit einem Gesamtvolumen von rund einer Milliarde Euro aufgebaut werden. Der Erwerb der Immobilien erfolge Schritt für Schritt auf der Grundlage eines stringenten Auswahlverfahrens.
Die Gesellschaft sei in 2013 gegründet worden und firmiere seit Juni 2017 unter dem Namen Diok RealEstate AG. Die Eigenkapitalquote des Zwischenabschlusses zum 30.06.2018 betrage 33%. Im ersten Schritt habe die Diok Real Estate AG ein Portfolio von sechs Büroimmobilien an Sekundärstandorten mit hoher Bevölkerungsdichte (Ulm, Neuss, Bochum, Hattingen, Freiberg nördlich von Stuttgart) erworben. Die sechs Immobilien hätten eine Nutzfläche von zusammen 32.506 qm und einen durchschnittliche Mietbindungszeitraum von 5,67 Jahren. Gewerbliche Mieter seien vor allem bonitätsstarke Adressen wie SAP, Siemens, Jobcenter und TÜV. Die durchschnittliche anfängliche Nettoanfangsrendite der Immobilieninvestments liege bei 6,50%. Die Diok plane für die kommenden Jahre durch Optimierungsmaßnahmen die Rendite sukzessive zu steigern.
Aufgrund des Kaufs des sog. "Supernova Portfolios" unter dem aktuellen Marktwert des Wertgutachtens der Fa. Winters & Hirsch Real Estate ergebe sich ein Firmenwert in Höhe von 21,2 Mio. Euro. Der Buchwert der Immobilien valutiere mit 52,8 Mio. Euro zum Zeitpunkt des Zwischenabschlusses zum 30.06.2018. Der Goodwill honoriere i. W. vorhandene Projekte in der Pipeline des erworbenen "Supernova Portfolios", die die zukünftigen Cashzuflüsse der Mieterträge abbilden würden. Bei derzeitigen Schulden in Relation zum aktuellen Buchwert der langfristigen Vermögenswerte ergebe sich ein Net Loan To Value Ratio (Net LTV) von 74,81% per 30.06.2018. Der Net LTV dürfe 85% bis Ende 2019 nicht übersteigen. Oberhalb von 75% dürften keine Ausschüttungen an Gesellschafter erfolgen. Zwischen 65% und 75% dürften bis zu 50% der Gewinne ausgeschüttet werden. Das Management plane in den kommenden Jahren das Net LTV kontinuierlich zu verbessern.
Mit den Anleihen werde die Gesamtfinanzierung von Immobilienzukäufe sichergestellt. Eine Einzelinvestition in ein Objekt solle 25 Mio. Euro nicht übersteigen. Es würden nur bestehende und bereits vermietete Immobilien erworben, die perspektivisch im Wert gesteigert werden könnten. Die Gesellschaft plane in den kommenden Jahren einen Immobilienbestand von 800 Mio. Euro bis eine Mrd. Euro aufzubauen. Für die Verwaltung der Immobilien bediene sich die Diok der VIRIDES Asset and Property Management aus Berlin, die eine 20-jährige Erfahrung auf diesem Gebiet aufweise und mit der das Management aufgrund früherer Geschäftsbeziehung seit Jahren gut zusammenarbeite.
Die im Oktober 2018 emittierte unbesicherte Unternehmensanleihe der Diok RealEstate AG mit einer Laufzeit von fünf Jahren (bis zum 30.09.2023) sei mit einem Zinskupon in Höhe 6,00% p.a. (Zinstermin jährlich am 01.10.) ausgestattet. Im Rahmen der Emission würden bis zu 250 Mio. Euro mit einer Mindestorder von 100.000 Euro und einer Stückelung von 1.000 Euro platziert. Die Emission erfolge in Teiltranchen nach Investitionsbedarf der Diok RealEstate AG bei europäischen, institutionellen Investoren im Rahmen eines Private Placements, wobei die Ausgabe der ersten Teiltranche mit einem Volumen von 25 Mio. Euro bereits voll ausplatziert sei.
In den Anleihebedingungen seien vorzeitige Kündigungsmöglichkeiten der Emittentin ab 01.10.2020 zu 104%, ab 01.10.2021 zu 102% und ab 01.10.2022 zu 100% des Nennwerts vorgesehen. Die Anleihe sei mit einer Ausschüttungsbeschränkung, einer Mehrerlösverpflichtung zu Gunsten der Anleger und einer Negativverpflichtung ausgestattet. Die Emittentin verpflichte sich zu einem halbjährlichen Reporting und der Einhaltung von definierten Financial Covenants. Bei Verstößen erhöhe sich der Kupon um 0,25%.
Das Geschäftsmodell werde durch das stringente Auswahlverfahren und festgelegten Investitionsbedingungen abgesichert. Mit dem Fokus auf Sekundärstandorten und Immobilien mit Wertsteigerungspotenzial besetze Diok Real Estate AG eine Lücke im Immobiliensegment. In Verbindung mit der Rendite von 6,00% p.a. (auf Kursbasis von 100,00% am 23.10.2018) wird die 6,00%-Diok RealEstate-Anleihe als "durchschnittlich attraktiv (positiver Ausblick)" (3,5 von 5 möglichen Sternen) bewertet, so die KFM Deutsche Mittelstand AG. (24.10.2018/alc/n/a)
Die Diok RealEstate AG mit Sitz in Köln habe sich auf Büroimmobilien in guten bis sehr guten Microlagen an deutschen Sekundärstandorten spezialisiert. Es würden bestehende Immobilien erworben, die von bonitätsstarken Adressen langfristig gemietet würden. Das Management der Diok RealEstate AG verfüge über einen langjährigen erfolgreichen Track-Rekord und ein exzellentes Netzwerk in der Immobilienbranche und zu bonitätsstarken Mietern. Mit den Mitteln aus der Anleihe solle sukzessive ein Immobilienportfolio mit einem Gesamtvolumen von rund einer Milliarde Euro aufgebaut werden. Der Erwerb der Immobilien erfolge Schritt für Schritt auf der Grundlage eines stringenten Auswahlverfahrens.
Mit den Anleihen werde die Gesamtfinanzierung von Immobilienzukäufe sichergestellt. Eine Einzelinvestition in ein Objekt solle 25 Mio. Euro nicht übersteigen. Es würden nur bestehende und bereits vermietete Immobilien erworben, die perspektivisch im Wert gesteigert werden könnten. Die Gesellschaft plane in den kommenden Jahren einen Immobilienbestand von 800 Mio. Euro bis eine Mrd. Euro aufzubauen. Für die Verwaltung der Immobilien bediene sich die Diok der VIRIDES Asset and Property Management aus Berlin, die eine 20-jährige Erfahrung auf diesem Gebiet aufweise und mit der das Management aufgrund früherer Geschäftsbeziehung seit Jahren gut zusammenarbeite.
Die im Oktober 2018 emittierte unbesicherte Unternehmensanleihe der Diok RealEstate AG mit einer Laufzeit von fünf Jahren (bis zum 30.09.2023) sei mit einem Zinskupon in Höhe 6,00% p.a. (Zinstermin jährlich am 01.10.) ausgestattet. Im Rahmen der Emission würden bis zu 250 Mio. Euro mit einer Mindestorder von 100.000 Euro und einer Stückelung von 1.000 Euro platziert. Die Emission erfolge in Teiltranchen nach Investitionsbedarf der Diok RealEstate AG bei europäischen, institutionellen Investoren im Rahmen eines Private Placements, wobei die Ausgabe der ersten Teiltranche mit einem Volumen von 25 Mio. Euro bereits voll ausplatziert sei.
In den Anleihebedingungen seien vorzeitige Kündigungsmöglichkeiten der Emittentin ab 01.10.2020 zu 104%, ab 01.10.2021 zu 102% und ab 01.10.2022 zu 100% des Nennwerts vorgesehen. Die Anleihe sei mit einer Ausschüttungsbeschränkung, einer Mehrerlösverpflichtung zu Gunsten der Anleger und einer Negativverpflichtung ausgestattet. Die Emittentin verpflichte sich zu einem halbjährlichen Reporting und der Einhaltung von definierten Financial Covenants. Bei Verstößen erhöhe sich der Kupon um 0,25%.
Das Geschäftsmodell werde durch das stringente Auswahlverfahren und festgelegten Investitionsbedingungen abgesichert. Mit dem Fokus auf Sekundärstandorten und Immobilien mit Wertsteigerungspotenzial besetze Diok Real Estate AG eine Lücke im Immobiliensegment. In Verbindung mit der Rendite von 6,00% p.a. (auf Kursbasis von 100,00% am 23.10.2018) wird die 6,00%-Diok RealEstate-Anleihe als "durchschnittlich attraktiv (positiver Ausblick)" (3,5 von 5 möglichen Sternen) bewertet, so die KFM Deutsche Mittelstand AG. (24.10.2018/alc/n/a)
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| Kurs | Vortag | Veränderung | Datum/Zeit | |
| 5,26 € | 5,30 € | -0,04 € | -0,75% | 17.04./17:29 |
| ISIN | WKN | Jahreshoch | Jahrestief | |
| DE000A2NBY22 | A2NBY2 | 9,99 € | 5,00 € | |