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6,75% IPSAK-Anleihe: Rating auf BBB herabgestuft - Anleihenews
19.09.14 09:42
Scope Ratings
Berlin (www.anleihencheck.de) - Scope Ratings stuft das Rating der 30 Mio. Euro Anleihe (Kupon: 6,75% Fälligkeit: 2019) der Immobilien-Projektgesellschaft Salamander-Areal Kornwestheim mbH (IPSAK), ein in Kassel (Deutschland) ansässiges Immobilienunternehmen von A- auf BBB herab, so die Experten von Scope Ratings.
Der Rating-Ausblick sei stabil. Die Anpassung des Ratings folge dem "Review" für eine mögliche Herabstufung vom 17. September 2014. Verantwortlich für die Herabstufung sei die Finalisierung von Scopes Ratingmethodik für Unternehmen und deren Schuldtiteln.
Das Rating von Unternehmensanleihen werde Scopes Ratingmethodik entsprechend primär durch das Emittentenrating - das so genannte Corporate Issuer Credit Rating (CICR) - bestimmt. In Abhängigkeit von der zu erwartenden Recovery Rate in einem Insolvenzszenario könne das Emittentenrating nach oben oder unten angepasst werden. Für die zu erwartende Recovery Rate würden die Vermögenswerte, die nach Annahme von Scope Ratings den Gläubigern zur Befriedigung ihrer Ansprüche zur Verfügung stehen würden, sowie der Umfang und die Rangfolge der Gläubigeransprüche herangezogen.
Das Rating berücksichtige bereits die zukünftige wirtschaftliche Entwicklung der Emittentin. Das BBB-Rating spiegele den niedrigen Loan-To-Value (LTV) von 43% in 2013 wider, als auch die gute Mieterstruktur mit dem Bundesland Baden-Württemberg als Hauptmieter (20% der für 2014 erwarteten Mieteinnahmen). Die durchschnittliche gewichtete Restmietvertragslaufzeit (WAULT) von 6,8 Jahren sei ebenso positiv für das Rating, da sie zu mehr Sicherheit in Bezug auf die Vorhersagbarkeit und die Stabilität der Mieteinnahmen führe. Diese wiederkehrenden Einnahmen würden grundsätzlich IPSAKs Projektentwicklungsgeschäft unterstützen. Ein weiterer positiver Ratingdriver sei IPSAKs hohe Profitabilität mit einer EBITDA-Marge von 69% für 2013.
Diese positiven Ratingfaktoren würden teilweise durch IPSAKs Größe mit einem Bilanzvolumen von 140 Mio. Euro (kons.) zum Jahresende 2013, die starke Abhängigkeit von den Hauptmietern (TOP 3 repräsentieren 32% der Gesamtmieteinnahmen), dem Fokus auf wenige illiquide Märkte und das Schlüsselpersonenrisiko abgeschwächt.
IPSAK habe eine relativ geringe FFO/Debt Ratio (%) von 8,8% in 2013. Die FFO fixed charge cover (x) von 1,7x (2013) werde jedoch als adäquat für das Rating eingestuft.
Key Rating Drivers seien:
Kleines Immobilienunternehmen: Mit einem Bilanzvolumen von 140 Mio. Euro (kons.) sei IPSAK ein kleines Immobilienunternehmen auf dem stark fragmentierten deutschen Immobilienmarkt. Das Unternehmen verfolge drei Geschäftsfelder: Die Vermietung von Immobilien (66% der für 2014 erwarteten Einnahmen von 8,7 Mio. Euro) die für vorhersagbare und stabile Einkünfte sorgen, den Verkauf von revitalisierten bzw. umgebauten denkmalgeschützten Objekten und den Neubau von Eigentumswohnungen (zusammen 34% der für 2014 erwarteten Einnahmen).
Geografischer Fokus auf wenige regionale Märkte: Obwohl sich IPSAK mit einem Ankauf in Kassel (Schönfeld Carree) zum Jahresende 2013 geographisch weiter diversifiziert habe, habe der Fokus der Tätigkeiten bis dato nur in zwei Märkten gelegen, Kornwestheim/Ludwigsburg (81% der Gesamteinnahmen für 2013) und Heidenheim (19%). Diese Märkte würden von Scope Ratings als relativ illiquide eingeschätzt.
Marktführer für Wohnraumentwicklung in Kassel und Kornwestheim/Ludwigsburg: Scope Ratings erwarte, dass IPSAKs Marktanteil im Projektentwicklungsgeschäft in den Märkten Kornwestheim/Ludwigsburg und Kassel auf bis zu 50% ab dem Jahr 2015 steigen werde.
Hohe jedoch aufgrund des Projektentwicklungsgeschäftes volatile Profitabilität: IPSAK sei ein profitables Unternehmen mit einer EBIDTA-Marge von 69% für 2013. Aufgrund des Geschäftsmodells von IPSAK, der Kombination von Vermietungs- und Projektenwicklungsaktivitäten sei diese Marge in den vergangenen drei Jahren jedoch verhältnismäßig volatil gewesen (+/-30 Pp).
Scope Ratings erwarte für das Jahr 2014 jedoch einen Anstieg der EBITDA-Marge auf 80%. Diese Erwartung werde maßgeblich durch die Verkäufe von Stadtvillen auf dem Salamander Areal (Vorverkaufsraten von 50%) bestimmt. Die Volatilität werde in Zukunft weiterhin von den mit Projektentwicklungen einhergehenden Risiken, z.B. der fristengerechten Erstellung und den Veräußerungsmöglichkeiten bestimmt. Scope Ratings erwarte jedoch eine Abnahme der Volatilität durch die Verstetigung der Veräußerungstätigkeiten in den kommenden Jahren.
Schlüsselpersonenrisiko: Scope Ratings sehe ein Schlüsselpersonenrisiko, da strategische Entscheidungen der IPSAK und deren Mutter IMMOVATION hauptsächlich durch deren Geschäftsführer und Gründer getroffen würden.
Niedriger Loan-to-Value von 43% in 2013: Mit einem LTV von 43% im Jahr 2013 sei IPSAK ein gering verschuldetes Unternehmen im Vergleich zu Unternehmen in Scope's Ratingportfolio. Scope Ratings gehe von keinem signifikanten Anstieg des LTV in den nächsten zwei Jahren aus.
Niedriger FFO/Debt (%) von 8,8% in 2013/Anstieg auf 18% für 2014 erwartet: Negativ bewerte Scope die relative niedrige FFO/Debt Ratio (%) von 8,8% für 2013. Sie sei vornehmlich der zunehmenden Nettoverschuldung durch die Emission der 30 Mio. Euro Anleihe in 2012 und dem Wegfall der Verkaufserlöse in 2013 geschuldet. Scope Ratings erwarte eine Erhöhung auf 18% für 2014, sobald sich die Verkäufe der Stadtvillen auf dem Salamander Areal im Ergebnis niederschlagen würden.
Sehr solide Liquiditätsausstattung: IPSAKs Liquidität zum Jahresende 2013 betrage 10,4 Mio. Euro. Demgegenüber stünden keine kurzfristigen Verbindlichkeiten. IPSAKs FFO fixed charge cover (x) von 1,7x werde von Scope Ratings als adäquat für das Rating eingeschätzt.
IPSAK habe zum Januar 2014 zinstragende Verbindlichkeiten von 72 Mio. Euro. Diese würden sich aus Bankdarlehen bei der IPSAK (22 Mio. Euro) sowie bei deren Töchtern (20 Mio. Euro) und der Unternehmensanleihe (30 Mio. Euro) zusammensetzen. Die durchschnittliche Restlaufzeit der Darlehen betrage 11,7 Jahre und bis zum Jahr 2017 (4,4 Mio. Euro) sei kein Darlehen fällig.
Anleihe-Rating von BBB geprägt durch Übersicherung von 1,9x: Das BBB-Rating für die Anleihe basiere auf IPSAKs Kreditqualität sowie der Rangigkeit und Besicherung von IPSAKs ausstehenden Fremdkapitalpositionen. Die Anleihe profitiere hierbei von einer werthaltigen Besicherung. Diese setze sich aus einer Buchgrundschuld auf dem Salamander Areal (Marktwert von 81 Mio. Euro), welche im zweiten Rang hinter einem erstrangigen Bankdarlehen von derzeit 22 Mio. Euro (Maximum 30 Mio. Euro) liege, sowie einer Liquiditätsreserve von 2 Mio. Euro zusammen. Scope Ratings bewerte diese Übersicherung von 1,9x als sehr positives Element für das Anleihe-Rating.
Der Ausblick für das 30 Mio. Euro Anleihe-Rating sei stabil. Scope Ratings erwarte eine weiterhin stabile Cash Flow-Generierung sowie eine weitere Verbesserung der Finanzkennzahlen, sofern sich die robuste Entwicklungspipeline materialisiere. (News vom 18.09.2014) (19.09.2014/alc/n/a)
Der Rating-Ausblick sei stabil. Die Anpassung des Ratings folge dem "Review" für eine mögliche Herabstufung vom 17. September 2014. Verantwortlich für die Herabstufung sei die Finalisierung von Scopes Ratingmethodik für Unternehmen und deren Schuldtiteln.
Das Rating berücksichtige bereits die zukünftige wirtschaftliche Entwicklung der Emittentin. Das BBB-Rating spiegele den niedrigen Loan-To-Value (LTV) von 43% in 2013 wider, als auch die gute Mieterstruktur mit dem Bundesland Baden-Württemberg als Hauptmieter (20% der für 2014 erwarteten Mieteinnahmen). Die durchschnittliche gewichtete Restmietvertragslaufzeit (WAULT) von 6,8 Jahren sei ebenso positiv für das Rating, da sie zu mehr Sicherheit in Bezug auf die Vorhersagbarkeit und die Stabilität der Mieteinnahmen führe. Diese wiederkehrenden Einnahmen würden grundsätzlich IPSAKs Projektentwicklungsgeschäft unterstützen. Ein weiterer positiver Ratingdriver sei IPSAKs hohe Profitabilität mit einer EBITDA-Marge von 69% für 2013.
Diese positiven Ratingfaktoren würden teilweise durch IPSAKs Größe mit einem Bilanzvolumen von 140 Mio. Euro (kons.) zum Jahresende 2013, die starke Abhängigkeit von den Hauptmietern (TOP 3 repräsentieren 32% der Gesamtmieteinnahmen), dem Fokus auf wenige illiquide Märkte und das Schlüsselpersonenrisiko abgeschwächt.
IPSAK habe eine relativ geringe FFO/Debt Ratio (%) von 8,8% in 2013. Die FFO fixed charge cover (x) von 1,7x (2013) werde jedoch als adäquat für das Rating eingestuft.
Key Rating Drivers seien:
Kleines Immobilienunternehmen: Mit einem Bilanzvolumen von 140 Mio. Euro (kons.) sei IPSAK ein kleines Immobilienunternehmen auf dem stark fragmentierten deutschen Immobilienmarkt. Das Unternehmen verfolge drei Geschäftsfelder: Die Vermietung von Immobilien (66% der für 2014 erwarteten Einnahmen von 8,7 Mio. Euro) die für vorhersagbare und stabile Einkünfte sorgen, den Verkauf von revitalisierten bzw. umgebauten denkmalgeschützten Objekten und den Neubau von Eigentumswohnungen (zusammen 34% der für 2014 erwarteten Einnahmen).
Geografischer Fokus auf wenige regionale Märkte: Obwohl sich IPSAK mit einem Ankauf in Kassel (Schönfeld Carree) zum Jahresende 2013 geographisch weiter diversifiziert habe, habe der Fokus der Tätigkeiten bis dato nur in zwei Märkten gelegen, Kornwestheim/Ludwigsburg (81% der Gesamteinnahmen für 2013) und Heidenheim (19%). Diese Märkte würden von Scope Ratings als relativ illiquide eingeschätzt.
Hohe jedoch aufgrund des Projektentwicklungsgeschäftes volatile Profitabilität: IPSAK sei ein profitables Unternehmen mit einer EBIDTA-Marge von 69% für 2013. Aufgrund des Geschäftsmodells von IPSAK, der Kombination von Vermietungs- und Projektenwicklungsaktivitäten sei diese Marge in den vergangenen drei Jahren jedoch verhältnismäßig volatil gewesen (+/-30 Pp).
Scope Ratings erwarte für das Jahr 2014 jedoch einen Anstieg der EBITDA-Marge auf 80%. Diese Erwartung werde maßgeblich durch die Verkäufe von Stadtvillen auf dem Salamander Areal (Vorverkaufsraten von 50%) bestimmt. Die Volatilität werde in Zukunft weiterhin von den mit Projektentwicklungen einhergehenden Risiken, z.B. der fristengerechten Erstellung und den Veräußerungsmöglichkeiten bestimmt. Scope Ratings erwarte jedoch eine Abnahme der Volatilität durch die Verstetigung der Veräußerungstätigkeiten in den kommenden Jahren.
Schlüsselpersonenrisiko: Scope Ratings sehe ein Schlüsselpersonenrisiko, da strategische Entscheidungen der IPSAK und deren Mutter IMMOVATION hauptsächlich durch deren Geschäftsführer und Gründer getroffen würden.
Niedriger Loan-to-Value von 43% in 2013: Mit einem LTV von 43% im Jahr 2013 sei IPSAK ein gering verschuldetes Unternehmen im Vergleich zu Unternehmen in Scope's Ratingportfolio. Scope Ratings gehe von keinem signifikanten Anstieg des LTV in den nächsten zwei Jahren aus.
Niedriger FFO/Debt (%) von 8,8% in 2013/Anstieg auf 18% für 2014 erwartet: Negativ bewerte Scope die relative niedrige FFO/Debt Ratio (%) von 8,8% für 2013. Sie sei vornehmlich der zunehmenden Nettoverschuldung durch die Emission der 30 Mio. Euro Anleihe in 2012 und dem Wegfall der Verkaufserlöse in 2013 geschuldet. Scope Ratings erwarte eine Erhöhung auf 18% für 2014, sobald sich die Verkäufe der Stadtvillen auf dem Salamander Areal im Ergebnis niederschlagen würden.
Sehr solide Liquiditätsausstattung: IPSAKs Liquidität zum Jahresende 2013 betrage 10,4 Mio. Euro. Demgegenüber stünden keine kurzfristigen Verbindlichkeiten. IPSAKs FFO fixed charge cover (x) von 1,7x werde von Scope Ratings als adäquat für das Rating eingeschätzt.
IPSAK habe zum Januar 2014 zinstragende Verbindlichkeiten von 72 Mio. Euro. Diese würden sich aus Bankdarlehen bei der IPSAK (22 Mio. Euro) sowie bei deren Töchtern (20 Mio. Euro) und der Unternehmensanleihe (30 Mio. Euro) zusammensetzen. Die durchschnittliche Restlaufzeit der Darlehen betrage 11,7 Jahre und bis zum Jahr 2017 (4,4 Mio. Euro) sei kein Darlehen fällig.
Anleihe-Rating von BBB geprägt durch Übersicherung von 1,9x: Das BBB-Rating für die Anleihe basiere auf IPSAKs Kreditqualität sowie der Rangigkeit und Besicherung von IPSAKs ausstehenden Fremdkapitalpositionen. Die Anleihe profitiere hierbei von einer werthaltigen Besicherung. Diese setze sich aus einer Buchgrundschuld auf dem Salamander Areal (Marktwert von 81 Mio. Euro), welche im zweiten Rang hinter einem erstrangigen Bankdarlehen von derzeit 22 Mio. Euro (Maximum 30 Mio. Euro) liege, sowie einer Liquiditätsreserve von 2 Mio. Euro zusammen. Scope Ratings bewerte diese Übersicherung von 1,9x als sehr positives Element für das Anleihe-Rating.
Der Ausblick für das 30 Mio. Euro Anleihe-Rating sei stabil. Scope Ratings erwarte eine weiterhin stabile Cash Flow-Generierung sowie eine weitere Verbesserung der Finanzkennzahlen, sofern sich die robuste Entwicklungspipeline materialisiere. (News vom 18.09.2014) (19.09.2014/alc/n/a)