Düsseldorf (www.anleihencheck.de) - In ihrem aktuellen Barometer zu der 6,00%-Wandelanleihe (ISIN DE000A3H3FH2 / WKN A3H3FH) der The Grounds Real Estate Development AG mit Laufzeit bis 2024 kommt die KFM Deutsche Mittelstand AG zu dem Ergebnis, die Anleihe weiterhin als "durchschnittlich attraktiv (positiver Ausblick)" (3,5 von 5 möglichen Sternen) einzuschätzen.

Darstellung des Unternehmens anhand veröffentlichter, kostenlos und frei zugänglicher Informationen (1) (https://www.kfmag.de/kfm-barometer/details/kfm-mittelstandsanleihen-barometer-update-1/# _ftn1)

Branche: Immobilien

Kerngeschäft: Realisierung von wohnwirtschaftlichen Projekten

Marktgebiet: Deutsche Metropolregionen mit Fokus auf das Berliner Umland

Tochter-Gesellschaften und deren Geschäftsmodelle:
Die The Grounds Real Estate Development AG fungiere primär als operativ tätige Holding ihrer Immobilienobjektgesellschaften. Der Konzern untergliedere sich in weitere Teilkonzerne sowie Objektgesellschaften, die jeweils Eigentümer von Immobilienbeständen seien und die im Konzernabschluss konsolidiert würden. Das Unternehmen halte mehrere strategische Beteiligungen an Projektentwicklungsgesellschaften, die nicht als Tochterunternehmen in den Konzernabschluss einbezogen würden. Das anteilige Ergebnis werde, soweit die Beteiligungshöhe über 20% betrage, in das At-Equity-Ergebnis in der Gewinn- und Verlustrechnung einbezogen. Für alle anderen Beteiligungen erfolge der Ausweis der Ergebnisbeiträge als Beteiligungsertrag.

Derzeit bestünden 22 Tochterunternehmen, 4 Beteiligungen mit einem Kapitalanteil von 49,0 bis 50,0% sowie 3 Beteiligungen mit einem Kapitalanteil zwischen 1,2 und 10,1%.

Mitarbeiter: 15

Unternehmenssitz: Berlin

Gründung/Historie: 2007

Geschäftsmodell/Produkte/Dienstleistungen:
Die operative Geschäftstätigkeit des Unternehmens bestehe in der Realisierung von wohnwirtschaftlichen Projekte in deutschen Metropolregionen und Ballungszentren. Das Geschäftsmodell unterteile sich in drei Kernbereiche. Dazu würden der Aufbau eines eigenen Immobilienbestandes, der mieternahe Vertrieb von existierenden Wohnungen an Kapitalanleger oder Selbstnutzer sowie die Entwicklung und Umsetzung von Neubauvorhaben im Wohnungsbereich mit dem Ziel der Veräußerung an institutionelle Investoren, Kapitalanleger oder Selbstnutzer zählen.

Mitbewerber/Alleinstellungsmerkmal/Besonderheit:
Das Unternehmen stehe im Rahmen der Geschäftstätigkeit jeweils bei der Grundstücksentwicklung, der Bestandshaltung, dem Bestandsaufbau sowie der Privatisierung von Wohnimmobilien unterschiedlichen Wettbewerbern gegenüber und sei einem intensiven Wettbewerb ausgesetzt. Die Unternehmensgruppe konzentriere sich darauf, sich von vergleichbaren Immobiliengesellschaften durch entsprechende Alleinstellungsmerkmale sowie individuelle Nutzungskonzepte zu unterscheiden, um die negativen Wirkungen einer direkten Wettbewerbssituation möglichst durch Unterbrechung der unmittelbaren Vergleichbarkeit zu vermeiden.

Strategie:
Das Ziel der Unternehmensstrategie bestehe im Aufbau eines signifikanten Bestands mit einem ausgewogenen Risiko-Renditeprofil, der einen nachhaltigen Cashflow generiere und zukünftige Dividendenzahlungen an die Aktionäre ermögliche. Cashflows würden nicht nur aus den Bestandsimmobilien erwirtschaftet. Zudem sollten durch Veräußerungen von Immobilienentwicklungen und der Privatisierung von Bestandsimmobilien nachhaltige Ergebnisbeiträge realisiert werden.

Kunden:
Kapitalanleger und Privatpersonen im Bereich der Wohnungsprivatisierung, institutionelle Investoren im Bereich der Projektentwicklungen

Lieferanten:
Anbieter von Bau- und Entwicklungsgrundstücken für die wohnwirtschaftliche Bebauung, Verkäufer von Wohnungsanlagen und Wohnungsportfolien

Entwicklung 2021
Im Jahr 2021 habe das Unternehmen das operative Geschäft deutlich ausgebaut. Die Jahresprognose für das Geschäftsjahr 2021 sei mit einem Umsatz von 31,6 Mio. EUR (Vj.: 31,3 Mio. EUR) und einem EBIT von 9,2 Mio. EUR um jeweils mehr als ein Drittel übertroffen worden. Das EBIT habe im Vergleich zum Vorjahr (6,1 Mio. EUR) sogar um 50% gesteigert werden können. Zudem habe sich das Konzernergebnis um 26,6% auf 5,1 Mio. EUR (Vj.: 4,0 Mio. EUR) erhöht.

Im Geschäftsjahr 2021 seien Ankäufe von insgesamt 176 Wohneinheiten im Berliner Umland mit einem Investitionsvolumen von mehr als 25 Mio. EUR realisiert worden. Diese Immobilien würden aufgrund relativ niedriger Durchschnittsmieten und der anhaltenden starken Nachfrage nach Wohnraum im Berliner Umland noch deutliches Aufwertungspotenzial im Rahmen der Neuvermietung aufweisen.

Mitte Februar 2021 habe The Grounds Real Estate Development AG ihre erste Wandelanleihe mit einem Volumen von 12 Mio. EUR bei deutlicher Überzeichnung erfolgreich platziert. Die Nachfrage habe die Emission so deutlich überstiegen, dass Großaktionäre der Gesellschaft von einem erheblichen Teil ihrer ursprünglichen Zeichungsankündigungen von rund 5 Mio. EUR zurückgetreten seien, um die Investorenbasis der Gesellschaft zu erweitern. Für das Unternehmen stelle dies ein erfolgreiches Emissionsdebüt und einen ersten wichtigen Meilenstein zur weiteren Etabilierung auf dem Kapitalmarkt dar. Im Oktober 2021 habe die Gesellschaft die Wandelanleihe um weitere 4,8 Mio. EUR aufgestockt. Wie auch beim Emissionsdebüt sei auch die Aufstockung deutlich überzeichnet gewesen. Die Mittel verwende das Unternehmen für den weiteren Aufbau des Wohnimmobilienportfolios für die Privatisierung sowie Investitionen in die Projektentwicklungen.

Entwicklung 2022 und Ausblick

Nach Angaben des Vorstandes sei die Geschäftsentwicklung im ersten Halbjahr 2022 nach Plan gelaufen. Die Umsatzerlöse seien deutlich auf 21,4 Mio. EUR (Vj.: 4,9 Mio.EUR) gesteigert, das EBIT auf 2,9 Mio. EUR (Vj.: 1,6 Mio. EUR) erhöht und das Ergebnis nach Steuern auf 1,5 Mio. EUR (Vj.: 0,04 Mio. EUR) verbessert worden.

Dieses Wachstum basiere maßgeblich auf den Verkäufen im Bereich der Grundstücks- und Bestandsentwicklung. So habe bei den Grundstücksentwicklungen im ersten Halbjahr sowohl der Verkauf der Projektentwicklung Terra Homes in Erkner bei Berlin im Rahmen eines Forward Sales als auch der vollständige Verkauf aller Wohneinheiten des Projektes Property Garden in Magdeburg realisiert werden können. Zudem habe der Verkauf von 29 Einheiten mit einem Volumen von 7,3 Mio. EUR aus der Bestandsentwicklung zusätzlich zur positiven Entwicklung im ersten Halbjahr beigetragen.

Das Bestandsportfolio sei gleichzeitig im ersten Halbjahr 2022 durch den Ankauf einer Wohnanlage in Fehrbellin ausgebaut worden. Weiteres Wachstum, das in den Finanzkennzahlen erst zum Bilanzstichtag 31.12.2022 ersichtlich werde, habe das Unternehmen im laufenden zweiten Halbjahr durch mehrere Akquisitionen erzielt. Der Bestand sei um 22 Wohneinheiten in Berlin-Lichtenberg erweitert worden. Hier solle das vorhandene Nachverdichtungspotenzial ausgenutzt und vier Dachgeschosswohnungen und weitere 23 Neubau-Einheiten realisiert werden.

Seit Juni beteilige sich das Unternehmen mit 51% an einer Projektentwicklung in Blankenfelde-Mahlow, die auf einem über 50.000m2 großen Grundstück den Bau von 186 dreigeschossigen Reihenhäusern mit über 23.800m2 vermietbarer Fläche plane. Darüber hinaus sei im dritten Quartal diesen Jahres bereits ein 5.560m2 großes Grundstück in Königs Wusterhausen erworben worden, um hier, nach Schaffung der baurechtlichen Voraussetzungen, ein Wohnungsbauvorhaben mit ca. 6.600m2 Nutzfläche zu realisieren.

Ein weiterer Meilenstein sei nach Unternehmensangaben Mitte Juni 2022 die Beschlussfassung über die Bebauungsplansatzung für das Projekt Börde Bogen in Magdeburg gewesen. Auf dem ca. 32.310m2 großen Baugrundstück sollten in den nächsten Jahren auf sieben Baufeldern und in verschiedenen Bauabschnitten mehr als 800 Wohnungen entstehen. Auch bei den anderen Projektentwicklungen, die innerhalb der kommenden Jahre insgesamt mit einem Volumen von über 500 Mio. EUR umgesetzt werden sollten, würden die Planungen als auch der Baufortschritt nach Angaben des Unternehmens planmäßig voranschreiten.

Der Vorstand gehe davon aus, die festgelegten Ziele im operativen Bereich bis Ende des Jahres zu erreichen. Bis heute seien weitere Verkäufe aus der Bestandsentwicklung mit einem Volumen in Höhe von 5,1 Mio. EUR beurkundet, die voraussichtlich im 2. Halbjahr 2022 vollständig umsatz- und ergebniswirksam würden. Insgesamt rechne das Unternehmen mit einem Umsatzwachstum von 35 bis 38 Mio. EUR und prognostiziere ein EBIT zwischen 8,0 und 9,0 Mio. EUR, wobei Letzteres zum Teil davon abhänge, wie sich der Wert des Bestandsportfolios zum Ende des Jahres entwickele. Zwar realisiere das Unternehmen in seinem Portfolio laufend Mietsteigerungen, doch die Entwicklung des Marktes sei derzeit schwer prognostizierbar.

Das vollständige KFM-Mittelstandsanleihen-Barometer zur 6,00%-The Grounds Real Estate Development AG-Wandelanleihe 21/24 sei unter dem folgenden Link zu finden. (News vom 20.10.2022) (21.10.2022/alc/n/a)

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