KFM-Mittelstandsanleihen-Barometer: 5,25%-FCR Immobilien-Anleihe 19/24 als "attraktiv" eingeschätzt
Düsseldorf (www.anleihencheck.de) - In ihrem aktuellen KFM-Mittelstandsanleihen-Barometer zu der 5,25%-Anleihe (ISIN DE000A2TSB16 / WKN A2TSB1) der FCR Immobilien AG mit Laufzeit bis 2024 kommt die KFM Deutsche Mittelstand AG zu dem Ergebnis, die Anleihe weiterhin als "attraktiv" (4 von 5 möglichen Sternen) einzuschätzen.
Die FCR Immobilien AG mit Sitz in München habe sich als bundesweit aktiver Investor auf Einkaufs- und Fachmarktzentren spezialisiert. Das Unternehmen verfüge hier nach Meinung der KFM Deutsche Mittelstand AG über jahrelange Erfahrung und einen erfolgreichen Track Rekord.
Im Fokus der FCR Immobilien AG stünden Gewerbeimmobilien in aussichtsreichen Sekundärlagen, die durch ihre Lage überdurchschnittliche Renditepotenziale aufweisen würden. In kleinen und mittelgroßen Städten würden Objekte in einer Größenordnung von 1 bis 100 Mio. Euro angekauft und langfristig vermietet. Neben einem günstigen Einkauf beruhe der Erfolg der FCR Immobilien AG auf wertschaffendem Asset Management und der erfolgreichen Veräußerung optimierter Bestandsobjekte.
Die FCR Immobilien AG verfüge zum 30.06.2020 über 83 Immobilien mit einer vermietbaren Gesamtfläche von rund 350.000 m ^ 2 und einer Mietauslastung von 88%. Damit habe das Immobilienportfolio im Vergleich zum Jahresanfang weiter ausgebaut werden können, so seien 2020 zehn Immobilien mit einer Nutzfläche von rund 27.000 m ^ 2 neu erworben sowie drei Immobilien mit einer Nutzfläche von rund 4.000 m ^ 2 verkauft worden. Die Bestandsimmobilien würden durch ihre wiederkehrenden Mieterlöse für einen stabilen Cashflow der Gesellschaft sorgen. Ankermieter der FCR seien internationale Handelsketten mit erstklassiger Bonität, wie zum Beispiel Norma, die EDEKA- und die REWE Gruppe.
Nach Meinung der KFM Deutsche Mittelstand AG habe sich die FCR Immobilien AG mit ihrem erfolgreichen Geschäftsmodell in den vergangenen Jahren ein attraktives Netzwerk aufgebaut, das dem Unternehmen einen Wettbewerbsvorteil verschaffe. Die Unternehmenszahlen würden sich seit Jahren kontinuierlich positiv entwickeln und hätten im Jahr 2019 an die Erfolge der Vorjahre mehr als überproportional anknüpfen können. Durch dieses dynamische Wachstum werde die FCR Immobilien AG zusehends auch für institutionelle Investoren interessant, daher habe sich die Gesellschaft dazu entschieden, die Rechnungslegung vom deutschen HGB auf die internationale Rechnungslegung IFRS zu überführen. Der Zeitpunkt des Übergangs sei der 01.01.2018, Vergleichszahlen aus dem Vorjahr seien seitens der FCR Immobilien AG auf den IFRS-Standard zurückgerechnet worden. Es könne daher im Vergleich zu vorherigen KFM-Barometern zu Abweichungen der Unternehmenszahlen kommen.
Durch die Überführung der Rechnungslegung auf IFRS würden sämtliche Objekte regelmäßig durch einen externen Gutachter bewertet; dieser tatsächliche Wert fließe nun direkt in die Bilanz ein. Somit seien sämtliche stillen Reserven gehoben und direkt dem Eigenkapital zugerechnet worden. Zum 30.06.2020 verfüge die FCR Immobilien AG über ein Eigenkapital in Höhe von 86,6 Mio. Euro, was einer Eigenkapitalquote von 25,7% entspreche. Dies stelle nach Meinung der KFM Deutsche Mittelstand AG ein sehr solides Niveau dar und bilde eine gute Basis für die weiteren Geschäftsjahre.
Die Corona-Krise habe den bisherigen Geschäftsverlauf wenig beeinflusst, lediglich der An- und Verkauf von Bestandsobjekten der Gesellschaft sei im Corona-bedingten Lockdown im 2. Quartal 2020 zum Erliegen gekommen. FCR erwarte hierbei im 2. Halbjahr jedoch Nachholeffekte und plane aus dem Verkauf von Bestandsobjekten für das Gesamtjahr mit einem Umsatz von 30 bis 40 Mio. Euro, die An- und Verkaufs-Pipeline der Gesellschaft sei weiterhin gut gefüllt.
Einen zusätzlichen Geschäftsschwerpunkt setze FCR Immobilien ab August 2020 mit dem Vertrieb des "FCR-Intranets", einer neuen ERP- (Enterprise-Resource-Planning) und CRM- (Customer-Relationship-Management) Software, die Unternehmen des Immobiliensektors mit Hilfe Künstlicher Intelligenz auf ganzheitlich unternehmerischer Ebene unterstütze, um schneller, effektiver und damit noch profitabler agieren zu können. Bei der FCR Immobilien AG sei diese Software bereits seit letztem Jahr im Einsatz.
Die im April 2019 emittierte nicht nachrangige und besicherte Mittelstandsanleihe der FCR Immobilien AG sei mit einem Zinskupon von 5,25% p.a. ausgestattet (Zinstermin halbjährlich am 30.04. und 30.10.) und habe eine fünfjährige Laufzeit bis zum 29.04.2024. Im Rahmen der Emission seien 30 Mio. Euro mit einer Stückelung von 1.000 Euro platziert worden. Die Anleihe werde am Open Market (Freiverkehr) an der Börse Frankfurt gehandelt.
Vorzeitige Kündigungsmöglichkeiten nach Wahl der Emittentin seien in den Anleihebedingungen nicht vorgesehen. In den Anleihebedingungen verpflichte sich die Emittentin unter anderem zur Beibehaltung einer Mindest-Deckungsquote, welche dazu verpflichte, mit dem bereinigten EBITDA stets 110% des Finanzergebnisses (Zinsen und andere Finanzierungsaufwendungen der Emittentin) abzudecken, einer Ausschüttungsbeschränkung und einer Transparenzverpflichtung. Darüber hinaus seien die Anleihegläubiger durch Buchgrundschulden abgesichert.
Zusammenfassend laute die Einschätzung der KFM Deutsche Mittelstand AG wie folgt: Die FCR habe in den vergangenen Jahren ein breit diversifiziertes Immobilienportfolio aufbauen können. Auch das erste Halbjahr 2020 habe gezeigt, dass die FCR-Immobilien AG, trotz der Corona-Krise, in der Lage sei ihr profitables Wachstum weiter fortzusetzen. Durch die Rechnungslegungsumstellung auf IFRS seien alle stillen Reserven gehoben und für mehr Transparenz in der Bilanz gesorgt worden. In Verbindung mit der Rendite von 6,27% p.a. (auf Kursbasis 97% am 21.08.2020 an der Börse Frankfurt bei Berechnung bis zur Endfälligkeit am 29.04.2024) wird die 5,25%-FCR Immobilien-Anleihe 19/24 weiterhin als "attraktiv" (4 von 5 möglichen Sternen) eingeschätzt, so die KFM Deutsche Mittelstand AG. (24.08.2020/alc/n/a)
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