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3,75%-REA-Anleihe 18/25 weiterhin als "durchschnittlich attraktiv" eingeschätzt - Anleihenews
24.11.22 17:28
KFM Deutsche Mittelstand AG
Düsseldorf (www.anleihencheck.de) - In ihrem aktuellen Barometer zu der 3,75%-Anleihe der Real Estate & Asset Beteiligungs GmbH ("REA Gruppe") mit Laufzeit bis 2025 kommt die KFM Deutsche Mittelstand AG zu dem Ergebnis, die Anleihe weiterhin als "durchschnittlich attraktiv" (3 von 5 möglichen Sternen) einzuschätzen.
Darstellung des Unternehmens anhand veröffentlichter, kostenlos und frei zugänglicher Informationen (1) (https://www.kfmag.de/kfm-barometer/details/kfm-mittelstandsanleihen-barometer-update-die-375-rea-anleihe-18-25-wird-weiterhin-als-durchschnittlich-attraktiv-3-von-5-moeglichen-sternen-eingeschaetzt/# _ftn1)
Branche: Immobilien
Kerngeschäft: Entwicklung von (bezahlbaren) Wohnimmobilien
Marktgebiet: (Süd-)Deutschland
Tochter-Gesellschaften und deren Geschäftsmodelle:
Oberste Muttergesellschaft des Konzerns sei die JHS Invest GmbH & Co. KG. Diese halte direkt/indirekt mehrere Beteiligungen. Die wesentlichen seien die beiden Immobilienkonzerne Real Estate & Asset Beteiligungs GmbH (Emittentin) und die WR Wohnraum AG.
Die Emittentin sei eine Holding, die ihre Immobilien ausschließlich über Beteiligungs- und Objektgesellschaften halte - die REA Gruppe habe acht direkte + zwei indirekte Tochtergesellschaften.
Die WR Wohnraum AG (gegründet 5/2020, Aktie im Freiverkehr der Börse München seit 10/2020) sei an vier Immobilien-Bestands-Gesellschaften direkt und an zwei indirekt beteiligt. Das Eigenkapital der Gesellschaft betrage rd. 30.000 TEUR (25.000 TEUR von sechs Familien + 5.000 TEUR Free Float).
Die beiden Tochterkonzerne seien vereinzelt an den gleichen Wohnanlagen beteiligt. Um die Konzernstrukturen zu vereinfachen und damit übersichtlicher zu gestalten, solle die Emittentin im ersten Halbjahr 2023 mit derWR Wohnraum AG zu einer Gesellschaft fusioniert werden. Daher fokussiere sich dieses KFM-Barometer im Folgenden vorwiegend auf die WR Wohnraum AG.
Mitarbeiter: 2 (Emittentin), 20 (WR Wohnraum AG)
Unternehmenssitz: Kempten (Bayern)
Gründung/Historie:
Die Real Estate & Asset Beteiligungs GmbH (Emittentin) habe ihren Ursprung in der 2008 gegründeten "Maritim Vertriebs GmbH". Einziger Geschäftszweck seien Beteiligungen an Einschiffsgesellschaften gewesen (Hochsee-Schlepper für die Verschleppung und Verankerung u. a. von Bohrinseln). Von den ursprünglich acht, mit Anleihen finanzierten, Hochsee-Schleppern seien heute nur noch zwei im Eigentum der Emittentin.
In 2015 sei die Maritim Vertriebs GmbH in Real Estate & Asset Beteiligungs GmbH umfirmiert, das Geschäftsmodell auf den Ankauf von Immobilien-Portfolien im Segment des bezahlbaren Wohnraums neuausgerichtet und ein Portfolio mit 245 Wohneinheiten im Großraum Hannover gekauft worden.
Seit 2016 liege das Kerngeschäft der REA im Bestandsaufbau und der Entwicklung von Immobilienbeständen. In dem Jahr sei das in 2015 gekaufte Portfolio in Hannover auf die REA übergegangen. Zudem habe sie drei weitere Portfolien (Wertheim, Hammelburg, Hof) mit zusammen 1.231 Wohneinheiten gekauft.
In 2017 habe die heutige Muttergesellschaft JHS Invest GmbH & Co. KG die restlichen der in 2016 begonnenen Anteile an der REA gekauft und das Portfolio im Raum Hannover verkauft.
In 2018/2019 seien weitere Portfolioanteile ge- und verkauft worden.
Seit 2020/2021 werde auf Ebene der Muttergesellschaft die historisch gewachsene und unübersichtliche gesellschaftliche Konzernstruktur vereinfacht und das Geschäftsmodell der REA zukunftsfähig aufgestellt.
Geschäftsmodell/Produkte/Dienstleistungen:
In Deutschland fehle bezahlbarer Wohnraum. Trotzdem liege der allgemeine Fokus auf Neubau sowie Luxussanierung. Sowohl die REA als auch die Wohnraum AG seien jedoch auf die Entwicklung & Bewirtschaftung von schönem & bezahlbarem Wohnraum für das unterste Einkommenssegment fokussiert. Dafür würden sie Wohnanlagen der 50er - 70er Jahre mit mäßiger (10-20%) Leerstandsquote, guter Grundsubstanz und einem moderaten Instandhaltungsstau kaufen, die sie nach den aktuellen ESG-Standards renovieren und modernisieren würden.
Danach würden die Bestandswohnungen erstmal bei den vorherigen Mieten (ca. 4,-/qm) bleiben, die bisherigen Leerstände könnten jedoch auch (für dann ca. 6,-/qm) vermietet werden. Damit ergebe sich ein "Hebel" aus moderaten Mieterhöhungen in den bisherigen Leerständen und der Beseitigung dieser Leerstände (Vollvermietung). Die von der Wohnraum AG bisher betreuten Portfolien hätten ihren jeweiligen Wert angabegemäß zwischen 2% und 38% p.a. steigern können.
Die REA (Portfolio bestehe derzeit aus rund 500 Wohneinheiten an fünf Standorten in Bayern und Baden-Württemberg) habe eine Anleihe begeben und daraus ihren Tochter-/Bestandsgesellschaften Darlehen gegeben.
Die Wohnraum AG besitze rd. 1.500 Wohneinheiten in sieben Wohnanlagen mit zusammen 90.000 qm, die eine Durchschnittsmiete von 5,05 EUR/qm und Jahresnettokaltmieten von 5.500 TEUR erbringen würden. Die Zielobjekte seien klassische 50er und 60er Jahre Riegelbauten mit 3-4 Geschossen und 3-5 Hauseingängen (je Hauseingang 6-8 Wohnungen x 3-5 Hauseingänge = 18-40 Wohnungen pro "Riegel"). Ihr Geschäftsmodell bestehe aus zwei, sich gegenseitig unterstützenden, Bereichen die bundesweit standort-individuell angeboten würden:
Bestandhaltung: Kerngeschäft, kapitalintensiv, sehr stabile und gut prognostizierbare Cash Flows
Immo-Asset Management (IAM): Planung/Umsetzung aller Maßnahmen zur Wertsteigerung von Immobilien; Verlängerung der Nutzungsdauer oder Erhöhung der Attraktivität der Immobilien; Dienstleistungen für Dritte. Immobilien-Asset-Management basiere auf digitalen Prozessen, zentralem Management und dezentraler Betreuung der Wohnanlagen.
Ihr Wachstum sehe die Wohnraum AG maßgeblich im Bereich des professionellen IAMs. Sie habe dies in den letzten Jahren an ihrem Eigenbestand testen/optimieren, sich in ihrem Nischenmarkt Knowhow aufbauen und andere Märkte so in ihrer Entwicklung angabegemäß deutlich übertreffen können. Mit diesen Erfahrungen könne sie zukünftig geeignete Bestände von institutionellen Investoren übernehmen, die jetzt mit steigenden Betriebs-/ Kapitalkosten, Schwierigkeiten bei dem Management ihrer Bestände bekommen würden.
Mitbewerber/Alleinstellungsmerkmal/Besonderheit:
Die Wohnraum AG sehe sich als Bestandshalter und Immobilien-Asset-Manager. Verglichen mit den großen Wohnungsgesellschaften (Vonovia, LEG, Deutsche Wohnen etc.) halte die Wohnraum AG aktuell einen relativ kleinen Bestand an eigenen Wohnungen, sei jedoch bestrebt diesen sukzessive weiter auszubauen. Die Anzahl der Asset-Manager im Nischensegment der Wohnraum AG sei in Deutschland angabegemäß sehr überschaubar.
Das Alleinstellungsmerkmal der REA sei das konzerneigene IAM gewesen, das auf die langfristige/nachhaltige Entwicklung der Wohnanlagen gesetzt habe. Dies sei 2022 auf die Wohnraum AG transferiert worden. Diese bleibe bei dem Fokus auf Entwicklung von bezahlbarem Wohnraum in renovierten/modernisierten Mehrfamilienhäusern aus den 50er/60er Jahren, der ganzheitlichen und langfristigen Betrachtung der Liegenschaften sowie deren Potenzial auf diversen Ebenen (wirtschaftlich, strukturell, baulich, energetisch, sozial, digital).
Strategie:
Wenn die REA im ersten Halbjahr 2023 wie geplant die beiden Hochsee-Schlepper verkaufen sollte, verbleibe das gleiche Geschäftsmodell wie bei der WR Wohnraum AG. Zur Vereinfachung der Konzernstruktur solle die Emittentin danach mit der Wohnraum AG fusioniert werden.
Die strategische Ausgangslage der Wohnraum AG seien die Tatsachen, dass es in deutschen A-Standorten zu wenig bezahlbare Mietwohnungen gebe; nach Vorgabe der Bundesregierung mindestens 400.000 neue Wohnungen p.a. gebaut werden müssten; mehr als 11,4 Mio. Personen in Haushalten leben würden, die in 2021 von hohen Wohnkosten finanziell überlastet gewesen seien; rund 17% der Haushalte mehr als 40% ihres monatlich verfügbaren Einkommens für Miete verwenden würden; jeder siebte mit monatlichen Wohnkosten überlastet sei und fast 2 Mio. bedarfsgerechte Wohnungen in deutschen Großstädten fehlen würden.
Darauf aufbauend verfolge die WR Wohnraum AG die Strategie für ihre Zielgruppe (unterstes Einkommenssegment) bezahlbaren Wohnraum anzubieten. Mit einer eigens entwickelten Software würden sich schnell und zielgerichtet bundesweit zukünftige Zielobjekte ausfindig machen und Einkaufsprozesse einleiten lassen. Durch ihr Geschäftsmodell entstünden renovierte & modernisierte, energieeffiziente Wohnanlagen, die für einkommensschwache Bevölkerung bezahlbar seien. Das Unternehmen sehe sich in der Lage, alle relevanten Wertschöpfungsstufen (Einkauf, Entwicklung, Bewirtschaftung und eventuellen Verkauf) selbständig bzw. teilweise mit externen Partnern zu erschließen.
Der sehr fragmentierte Markt sei groß. Insgesamt gebe es in Deutschland 300.000 relevante Immobilien mit ca. 5,4 Mio. Wohneinheiten und ca. 297 Mio. qm, die zwischen 1950 und 1970 gebaut worden seien. Plattenbauten in den neuen Bundesländern seien aktuell nicht interessant, der Fokus liege auf wirtschaftlich starken B-, C-, und D-Standorten mit einer Zielgröße von 100-500 Einheiten im Ankauf, für das IAM auch über 500 Einheiten.
Die Sanierung von schlechten Bestandsbauten sei fast ausnahmslos nachhaltiger als der Abriss und Neubau eines Gebäudes, weil die CO2-Emissionen für die Herstellung der Baustoffe bzw. während der Bauphase einen erheblichen Anteil an allen Emissionen im Lebenszyklus eines Gebäudes ausmachen würden.
Ergänzend zu den modernisierten Wohnungen würden aktuell verschiedene Zusatzangebote (Bildung, Sport, Ernährungsberatung, Pflege, Kinderbetreuung etc.) zur Steigerung der Lebensqualität der Mieter aufgebaut, die in das IAM einfließen würden. Zudem werde durch eine App der Kontakt zwischen Vermieter/Mietern intensiviert. Durch die so gesteigerte Mieterzufriedenheit erreiche die WR Wohnraum AG nicht nur fast eine Vollvermietung ihrer Gebäude, sondern sorge aus Sicht der jeweiligen Gemeinde/Stadt für eine deutliche Verbesserung der Attraktivität bisheriger Problemviertel.
Das Problem, nach dem Erwerb einer neuen Wohnanlage in einer für die Wohnraum AG fremden Stadt geeignete Handwerker zu finden/engagieren, werde durch enge Kooperation mit der jeweiligen Kommune gelöst. Die Städte hätten ein großes Eigeninteresse an der Modernisierung der Zielobjekte, um dadurch ganze Wohnviertel sozialgerecht aufzuwerten und bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Vor diesem Hintergrund würden sie der Wohnraum AG geeignete Handwerker vermitteln. Diese würden durch die Wohnraum AG einen Großauftrag erhalten, wodurch sie ggf. über mehrere Jahre ihre(n) Auftragslage und Umsatz sichern könnten.
Die neue gesellschaftsrechtliche Struktur solle im ersten Halbjahr 2023 erreicht sein. Die Umsetzung hänge unter anderem von dem geplanten Verkauf & Rückführung der Schiffsdarlehen ab, da diese nicht in die Wohnraum AG übernommen werden könnten.
Ziele der Wohnraum AG bis 2027: Eigenbestand von bis zu 10.000 Wohnungen, einer der Top 5 Immobilien-Asset-Managern für nachhaltiges Immobilienmanagement in Deutschland sein, Marke Wohnraum AG "Great Place to live" solle Synonym für bezahlbares Wohnen sein, Abdeckung der gesamten Wertschöpfungskette der Wohnungswirtschaft um max. Kosteneffizienz zu erwirken und Wohnraum langfristig leistbar bereitzustellen, sowie die Verbindung eines Wohnungsunternehmens mit Property-Technology. Das Wachstum solle vorwiegend im Immobilien-Asset-Management stattfinden.
Kunden:
Mieter in den Wohnanlagen. Halter größerer Wohnungsbestände (Family Offices, Vermögensverwaltungen, Privatpersonen etc.) die mehr aus ihrer/ihren Immobilien machen möchten aber nicht die Zeit und/oder nicht das Know-how hätten. Die Bereitschaft der Mieter mehr Geld auszugeben, um dann in einem nachhaltigeren Gebäude leben zu können, werde als eher gering eingeschätzt.
Lieferanten: Verkäufer von Wohnanlagen, Städte/Gemeinden durch Kooperationen und Vermittlung von örtlichen Handwerkern.
Entwicklung bis einschließlich 2021
Die REA habe aus der Zeit ihrer maritimen Vorgängergesellschaft (seit mind. 2014) ein negatives Eigenkapital, das durch Verluste aufgrund unterschiedlicher Abschreibungen auf ihre Schiffsbeteiligungen entstanden sei. Durch die Aufnahme des rentablen Immobiliengeschäfts (in 2017) und damit positiver Fortführungsprognose, habe die Gesellschaft dieses negative Eigenkapital von Jahr zu Jahr in ihren Jahresabschlüssen fortschreiben können.
Der aktuellste vorliegende Jahresabschluss sei aus 2019. Er weise bei einer Bilanzsumme von 105.849 TEUR (2018: 55.921 TEUR) einen Anleihenbestand von 101.989 TEUR (2018: 54.489 TEUR) aus. Die Aktivseite habe vor allem aus sonstigen Wertpapieren (41.463 TEUR (2018: 3.458 TEUR (https://www.kfmag.de/kfm-barometer/details/kfm-mittelstandsanleihen-barometer-update-die-375-rea-anleihe-18-25-wird-weiterhin-als-durchschnittlich-attraktiv-3-von-5-moeglichen-sternen-eingeschaetzt/# _msocom_6) ) REA-Anleihen im Eigenbestand) und dem negativen Eigenkapital von 18.402 TEUR (Verlustvortrag 8.730 + Jahresfehlbetrag 9.696 TEUR) bestanden.
Laut Abschlussprüfer sei die Gesellschaft bilanziell überschuldet, die Fortführung des Unternehmens sei jedoch (wie zuvor erläutert) gegeben. "Die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage ist in hohem Maße beeinflusst durch Geschäfte mit nahestehenden Personen und Unternehmen und deren Konditionen im Geschäftsjahr und in den Vorjahren. Ferner finden Kreislaufgeschäfte mit nahestehenden Personen und Unternehmen statt." Durch die in 2020 begonnenen Veränderungen, wolle das Management die Konzernstruktur vereinfachen und zuvor genannte Geschäfte beenden.
Die Erstellung & Testierung der Jahresabschlüsse 2020 und 2021 sei aktuell (noch) in Arbeit. Wegen Personalkapazitäten, erforderlichen Gutachten für Tochtergesellschaften und komplexen Bewertungsfragen von konzerninternen Forderungen werde sich die Veröffentlichung dieser beiden Abschlüsse noch bis spätestens Ende Januar 2023 verschieben.
Aufgrund der nur noch sehr kurzfristigen Existenz der REA und der geplanten "bilanziellen Gesundung" vor der Fusion, sei mit diesem Barometer nun nicht mehr auf die Erstellung der offenen Jahresabschlüsse gewartet worden.
Die WR Wohnraum AG habe im ersten vollen Geschäftsjahr 2021 einen Umsatz von 34 TEUR erwirtschaftet aus dem wachstumsbedingt ein Ergebnis nach Steuern von -1.091 TEUR generiert worden sei. Bei einer Bilanzsumme von 25.293 TEUR betrage das Eigenkapital 23.858 TEUR (94,3%). Das Kapital sei auf der Aktivseite vor allem in Finanzanlagen (25.010 TEUR, in den acht direkten und zwei indirekten Tochtergesellschaften) investiert.
Entwicklung 2022 und Ausblick
Die Emittentin habe einschließlich August einen Umsatz von 168 TEUR und Zinserträge von 1.444 TEUR erwirtschaften und daraus, nach Abzug der Kosten, ein Ergebnis nach Steuern von 930 TEUR generieren können (https://www.kfmag.de/kfm-barometer/details/kfm-mittelstandsanleihen-barometer-update-die-375-rea-anleihe-18-25-wird-weiterhin-als-durchschnittlich-attraktiv-3-von-5-moeglichen-sternen-eingeschaetzt/# _msocom_7) . Sie habe ein Bilanzvolumen von 75.000 TEUR, ein Anleihevolumen von 50.000 TEUR, Wertpapiere & Liquidität von 5.000 TEUR und 35.000 TEUR an Darlehen (an Tochterunternehmen) vergeben. Die Verkehrswerte der Tochtergesellschaften hätten 98.200 TEUR, das Eigenkapital bzw. Gesellschafterdarlehen 24.440 TEUR und die erhaltenen Bankdarlehen 44.632 TEUR betragen.
Aktuell würden Verhandlungen zum Verkauf der beiden Schiffe laufen, was in der Vergangenheit mangels Markt nicht möglich gewesen sei. Das Ausmaß der bilanziellen Gesundung der REA sei von dem möglichen Verkaufspreis der Schlepper (dem daraus folgenden Kapitalzufluss zur Rückführung der Darlehen von den Schiffsgesellschaften) und der Bewertung der Aktien einer Tochtergesellschaft und der damit verbundenen Bewertung eines konzerninternen Darlehens (2019: ca. 10.000 TEUR) abhängig.
Für 2023 sei geplant a) Zusatzangebote für Mieter der REA zu integrieren, b) Verkauf der beiden Schlepper und Rückführung der ausgegebenen Darlehen und c) Verschmelzung der REA auf die Wohnraum AG und somit Übergang der bestehenden Assets auf die Wohnraum AG.
Die Gesellschaften würden sich von diversen externen Einflüssen gefordert sehen. Die Corona-Pandemie habe geringe Auswirkungen, die Ukraine-Krise und die Inflation jedoch erhebliche gehabt. Der starke Zinsanstieg sei bisher noch zu verkraften, da die REA angabegmäß noch von Krediten aus dem Niedrigzinsumfeld profitiere und den Anstieg rechtzeitig mit ihren Banken durch neue Zinsvereinbarungen habe begrenzen können. Allerdings müsse sie mittelfristig höhere Finanzierungskosten einkalkulieren, was bei Neuinvestitionen einen erheblichen Einfluss habe. Daher würden die Gesellschaften von einem sinkenden Transaktionsvolumen ausgehen.
Energetische Optimierungen & Modernisierungen würden aufgrund staatlicher Förderungen und Wertschöpfung weiterhin Sinn machen, wobei die hohen Baukosten und der Fachkräftemangel am Bau die Sanierungen und Renovierungsmaßnahmen in den Portfolien erschweren würden. Die steigende Inflation habe enorme Auswirkungen auf die (tentenziell schwächere) Kaufkraft der Mieter. Die guten Renditen in der Veräußerung von Liegenschaften aus der Vergangenheit würden sich angabegemäß in absehbarer Zeit nicht mehr erzielen lassen.
Quick-Check Nachhaltigkeit durch imug rating (2) (https://www.kfmag.de/kfm-barometer/details/kfm-mittelstandsanleihen-barometer-update-die-375-rea-anleihe-18-25-wird-weiterhin-als-durchschnittlich-attraktiv-3-von-5-moeglichen-sternen-eingeschaetzt/# _ftn2)
Der Nachhaltigkeitsbeitrag der Real Estate & Asset Beteiligungs GmbH werde als sehr positiv eingeschätzt. Das Unternehmen verstoße nicht gegen die von der KFM Deutsche Mittelstand AG definierten Ausschlusskriterien. Durch die Bereitstellung von bezahlbarem Wohnraum erziele die Real Estate & Asset Beteiligungs GmbH eine positive Nachhaltigkeitswirkung. Der Umsatzanteil belaufe sich auf 100 Prozent. Im Unternehmen würden Ansätze für die Berücksichtigung von ESG-Aspekten existieren, es fehle jedoch an einer systematischen Umsetzung.
(1) (https://www.kfmag.de/kfm-barometer/details/kfm-mittelstandsanleihen-barometer-update-die-375-rea-anleihe-18-25-wird-weiterhin-als-durchschnittlich-attraktiv-3-von-5-moeglichen-sternen-eingeschaetzt/# _ftnref1) Quellen: veröffentlichte Jahresabschlüsse, Websiten der Emittentin und der WR Wohnraum AG, Pressemitteilungen
(2) (https://www.kfmag.de/kfm-barometer/details/kfm-mittelstandsanleihen-barometer-update-die-375-rea-anleihe-18-25-wird-weiterhin-als-durchschnittlich-attraktiv-3-von-5-moeglichen-sternen-eingeschaetzt/# _ftnref2) Die von imug rating erstellte Nachhaltigkeitseinschätzung ergänze das KFM-Scoring um ESG-Aspekte und ermögliche einen Überblick zum grundlegenden Nachhaltigkeitsengagement des Emittenten. Die Nachhaltigkeitseinschätzung erfülle nicht die Funktion eines dezidierten Nachhaltigkeitsratings oder eines fundierten Gutachtens zur Mittelverwendung (SPO) einer grünen, sozialen oder nachhaltigen Anleihe und dürfe als solche/s nicht verwendet werden.*
Das vollständige KFM-Mittelstandsanleihen-Barometer zur 3,75%-REA-Anleihe 18/25 sei unter dem folgenden Link zu finden. (24.11.2022/alc/n/a)
Darstellung des Unternehmens anhand veröffentlichter, kostenlos und frei zugänglicher Informationen (1) (https://www.kfmag.de/kfm-barometer/details/kfm-mittelstandsanleihen-barometer-update-die-375-rea-anleihe-18-25-wird-weiterhin-als-durchschnittlich-attraktiv-3-von-5-moeglichen-sternen-eingeschaetzt/# _ftn1)
Kerngeschäft: Entwicklung von (bezahlbaren) Wohnimmobilien
Marktgebiet: (Süd-)Deutschland
Tochter-Gesellschaften und deren Geschäftsmodelle:
Oberste Muttergesellschaft des Konzerns sei die JHS Invest GmbH & Co. KG. Diese halte direkt/indirekt mehrere Beteiligungen. Die wesentlichen seien die beiden Immobilienkonzerne Real Estate & Asset Beteiligungs GmbH (Emittentin) und die WR Wohnraum AG.
Die Emittentin sei eine Holding, die ihre Immobilien ausschließlich über Beteiligungs- und Objektgesellschaften halte - die REA Gruppe habe acht direkte + zwei indirekte Tochtergesellschaften.
Die WR Wohnraum AG (gegründet 5/2020, Aktie im Freiverkehr der Börse München seit 10/2020) sei an vier Immobilien-Bestands-Gesellschaften direkt und an zwei indirekt beteiligt. Das Eigenkapital der Gesellschaft betrage rd. 30.000 TEUR (25.000 TEUR von sechs Familien + 5.000 TEUR Free Float).
Die beiden Tochterkonzerne seien vereinzelt an den gleichen Wohnanlagen beteiligt. Um die Konzernstrukturen zu vereinfachen und damit übersichtlicher zu gestalten, solle die Emittentin im ersten Halbjahr 2023 mit derWR Wohnraum AG zu einer Gesellschaft fusioniert werden. Daher fokussiere sich dieses KFM-Barometer im Folgenden vorwiegend auf die WR Wohnraum AG.
Mitarbeiter: 2 (Emittentin), 20 (WR Wohnraum AG)
Unternehmenssitz: Kempten (Bayern)
Gründung/Historie:
Die Real Estate & Asset Beteiligungs GmbH (Emittentin) habe ihren Ursprung in der 2008 gegründeten "Maritim Vertriebs GmbH". Einziger Geschäftszweck seien Beteiligungen an Einschiffsgesellschaften gewesen (Hochsee-Schlepper für die Verschleppung und Verankerung u. a. von Bohrinseln). Von den ursprünglich acht, mit Anleihen finanzierten, Hochsee-Schleppern seien heute nur noch zwei im Eigentum der Emittentin.
In 2015 sei die Maritim Vertriebs GmbH in Real Estate & Asset Beteiligungs GmbH umfirmiert, das Geschäftsmodell auf den Ankauf von Immobilien-Portfolien im Segment des bezahlbaren Wohnraums neuausgerichtet und ein Portfolio mit 245 Wohneinheiten im Großraum Hannover gekauft worden.
Seit 2016 liege das Kerngeschäft der REA im Bestandsaufbau und der Entwicklung von Immobilienbeständen. In dem Jahr sei das in 2015 gekaufte Portfolio in Hannover auf die REA übergegangen. Zudem habe sie drei weitere Portfolien (Wertheim, Hammelburg, Hof) mit zusammen 1.231 Wohneinheiten gekauft.
In 2017 habe die heutige Muttergesellschaft JHS Invest GmbH & Co. KG die restlichen der in 2016 begonnenen Anteile an der REA gekauft und das Portfolio im Raum Hannover verkauft.
In 2018/2019 seien weitere Portfolioanteile ge- und verkauft worden.
Seit 2020/2021 werde auf Ebene der Muttergesellschaft die historisch gewachsene und unübersichtliche gesellschaftliche Konzernstruktur vereinfacht und das Geschäftsmodell der REA zukunftsfähig aufgestellt.
Geschäftsmodell/Produkte/Dienstleistungen:
In Deutschland fehle bezahlbarer Wohnraum. Trotzdem liege der allgemeine Fokus auf Neubau sowie Luxussanierung. Sowohl die REA als auch die Wohnraum AG seien jedoch auf die Entwicklung & Bewirtschaftung von schönem & bezahlbarem Wohnraum für das unterste Einkommenssegment fokussiert. Dafür würden sie Wohnanlagen der 50er - 70er Jahre mit mäßiger (10-20%) Leerstandsquote, guter Grundsubstanz und einem moderaten Instandhaltungsstau kaufen, die sie nach den aktuellen ESG-Standards renovieren und modernisieren würden.
Danach würden die Bestandswohnungen erstmal bei den vorherigen Mieten (ca. 4,-/qm) bleiben, die bisherigen Leerstände könnten jedoch auch (für dann ca. 6,-/qm) vermietet werden. Damit ergebe sich ein "Hebel" aus moderaten Mieterhöhungen in den bisherigen Leerständen und der Beseitigung dieser Leerstände (Vollvermietung). Die von der Wohnraum AG bisher betreuten Portfolien hätten ihren jeweiligen Wert angabegemäß zwischen 2% und 38% p.a. steigern können.
Die REA (Portfolio bestehe derzeit aus rund 500 Wohneinheiten an fünf Standorten in Bayern und Baden-Württemberg) habe eine Anleihe begeben und daraus ihren Tochter-/Bestandsgesellschaften Darlehen gegeben.
Die Wohnraum AG besitze rd. 1.500 Wohneinheiten in sieben Wohnanlagen mit zusammen 90.000 qm, die eine Durchschnittsmiete von 5,05 EUR/qm und Jahresnettokaltmieten von 5.500 TEUR erbringen würden. Die Zielobjekte seien klassische 50er und 60er Jahre Riegelbauten mit 3-4 Geschossen und 3-5 Hauseingängen (je Hauseingang 6-8 Wohnungen x 3-5 Hauseingänge = 18-40 Wohnungen pro "Riegel"). Ihr Geschäftsmodell bestehe aus zwei, sich gegenseitig unterstützenden, Bereichen die bundesweit standort-individuell angeboten würden:
Bestandhaltung: Kerngeschäft, kapitalintensiv, sehr stabile und gut prognostizierbare Cash Flows
Immo-Asset Management (IAM): Planung/Umsetzung aller Maßnahmen zur Wertsteigerung von Immobilien; Verlängerung der Nutzungsdauer oder Erhöhung der Attraktivität der Immobilien; Dienstleistungen für Dritte. Immobilien-Asset-Management basiere auf digitalen Prozessen, zentralem Management und dezentraler Betreuung der Wohnanlagen.
Ihr Wachstum sehe die Wohnraum AG maßgeblich im Bereich des professionellen IAMs. Sie habe dies in den letzten Jahren an ihrem Eigenbestand testen/optimieren, sich in ihrem Nischenmarkt Knowhow aufbauen und andere Märkte so in ihrer Entwicklung angabegemäß deutlich übertreffen können. Mit diesen Erfahrungen könne sie zukünftig geeignete Bestände von institutionellen Investoren übernehmen, die jetzt mit steigenden Betriebs-/ Kapitalkosten, Schwierigkeiten bei dem Management ihrer Bestände bekommen würden.
Mitbewerber/Alleinstellungsmerkmal/Besonderheit:
Die Wohnraum AG sehe sich als Bestandshalter und Immobilien-Asset-Manager. Verglichen mit den großen Wohnungsgesellschaften (Vonovia, LEG, Deutsche Wohnen etc.) halte die Wohnraum AG aktuell einen relativ kleinen Bestand an eigenen Wohnungen, sei jedoch bestrebt diesen sukzessive weiter auszubauen. Die Anzahl der Asset-Manager im Nischensegment der Wohnraum AG sei in Deutschland angabegemäß sehr überschaubar.
Das Alleinstellungsmerkmal der REA sei das konzerneigene IAM gewesen, das auf die langfristige/nachhaltige Entwicklung der Wohnanlagen gesetzt habe. Dies sei 2022 auf die Wohnraum AG transferiert worden. Diese bleibe bei dem Fokus auf Entwicklung von bezahlbarem Wohnraum in renovierten/modernisierten Mehrfamilienhäusern aus den 50er/60er Jahren, der ganzheitlichen und langfristigen Betrachtung der Liegenschaften sowie deren Potenzial auf diversen Ebenen (wirtschaftlich, strukturell, baulich, energetisch, sozial, digital).
Strategie:
Die strategische Ausgangslage der Wohnraum AG seien die Tatsachen, dass es in deutschen A-Standorten zu wenig bezahlbare Mietwohnungen gebe; nach Vorgabe der Bundesregierung mindestens 400.000 neue Wohnungen p.a. gebaut werden müssten; mehr als 11,4 Mio. Personen in Haushalten leben würden, die in 2021 von hohen Wohnkosten finanziell überlastet gewesen seien; rund 17% der Haushalte mehr als 40% ihres monatlich verfügbaren Einkommens für Miete verwenden würden; jeder siebte mit monatlichen Wohnkosten überlastet sei und fast 2 Mio. bedarfsgerechte Wohnungen in deutschen Großstädten fehlen würden.
Darauf aufbauend verfolge die WR Wohnraum AG die Strategie für ihre Zielgruppe (unterstes Einkommenssegment) bezahlbaren Wohnraum anzubieten. Mit einer eigens entwickelten Software würden sich schnell und zielgerichtet bundesweit zukünftige Zielobjekte ausfindig machen und Einkaufsprozesse einleiten lassen. Durch ihr Geschäftsmodell entstünden renovierte & modernisierte, energieeffiziente Wohnanlagen, die für einkommensschwache Bevölkerung bezahlbar seien. Das Unternehmen sehe sich in der Lage, alle relevanten Wertschöpfungsstufen (Einkauf, Entwicklung, Bewirtschaftung und eventuellen Verkauf) selbständig bzw. teilweise mit externen Partnern zu erschließen.
Der sehr fragmentierte Markt sei groß. Insgesamt gebe es in Deutschland 300.000 relevante Immobilien mit ca. 5,4 Mio. Wohneinheiten und ca. 297 Mio. qm, die zwischen 1950 und 1970 gebaut worden seien. Plattenbauten in den neuen Bundesländern seien aktuell nicht interessant, der Fokus liege auf wirtschaftlich starken B-, C-, und D-Standorten mit einer Zielgröße von 100-500 Einheiten im Ankauf, für das IAM auch über 500 Einheiten.
Die Sanierung von schlechten Bestandsbauten sei fast ausnahmslos nachhaltiger als der Abriss und Neubau eines Gebäudes, weil die CO2-Emissionen für die Herstellung der Baustoffe bzw. während der Bauphase einen erheblichen Anteil an allen Emissionen im Lebenszyklus eines Gebäudes ausmachen würden.
Ergänzend zu den modernisierten Wohnungen würden aktuell verschiedene Zusatzangebote (Bildung, Sport, Ernährungsberatung, Pflege, Kinderbetreuung etc.) zur Steigerung der Lebensqualität der Mieter aufgebaut, die in das IAM einfließen würden. Zudem werde durch eine App der Kontakt zwischen Vermieter/Mietern intensiviert. Durch die so gesteigerte Mieterzufriedenheit erreiche die WR Wohnraum AG nicht nur fast eine Vollvermietung ihrer Gebäude, sondern sorge aus Sicht der jeweiligen Gemeinde/Stadt für eine deutliche Verbesserung der Attraktivität bisheriger Problemviertel.
Das Problem, nach dem Erwerb einer neuen Wohnanlage in einer für die Wohnraum AG fremden Stadt geeignete Handwerker zu finden/engagieren, werde durch enge Kooperation mit der jeweiligen Kommune gelöst. Die Städte hätten ein großes Eigeninteresse an der Modernisierung der Zielobjekte, um dadurch ganze Wohnviertel sozialgerecht aufzuwerten und bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Vor diesem Hintergrund würden sie der Wohnraum AG geeignete Handwerker vermitteln. Diese würden durch die Wohnraum AG einen Großauftrag erhalten, wodurch sie ggf. über mehrere Jahre ihre(n) Auftragslage und Umsatz sichern könnten.
Die neue gesellschaftsrechtliche Struktur solle im ersten Halbjahr 2023 erreicht sein. Die Umsetzung hänge unter anderem von dem geplanten Verkauf & Rückführung der Schiffsdarlehen ab, da diese nicht in die Wohnraum AG übernommen werden könnten.
Ziele der Wohnraum AG bis 2027: Eigenbestand von bis zu 10.000 Wohnungen, einer der Top 5 Immobilien-Asset-Managern für nachhaltiges Immobilienmanagement in Deutschland sein, Marke Wohnraum AG "Great Place to live" solle Synonym für bezahlbares Wohnen sein, Abdeckung der gesamten Wertschöpfungskette der Wohnungswirtschaft um max. Kosteneffizienz zu erwirken und Wohnraum langfristig leistbar bereitzustellen, sowie die Verbindung eines Wohnungsunternehmens mit Property-Technology. Das Wachstum solle vorwiegend im Immobilien-Asset-Management stattfinden.
Kunden:
Mieter in den Wohnanlagen. Halter größerer Wohnungsbestände (Family Offices, Vermögensverwaltungen, Privatpersonen etc.) die mehr aus ihrer/ihren Immobilien machen möchten aber nicht die Zeit und/oder nicht das Know-how hätten. Die Bereitschaft der Mieter mehr Geld auszugeben, um dann in einem nachhaltigeren Gebäude leben zu können, werde als eher gering eingeschätzt.
Lieferanten: Verkäufer von Wohnanlagen, Städte/Gemeinden durch Kooperationen und Vermittlung von örtlichen Handwerkern.
Entwicklung bis einschließlich 2021
Die REA habe aus der Zeit ihrer maritimen Vorgängergesellschaft (seit mind. 2014) ein negatives Eigenkapital, das durch Verluste aufgrund unterschiedlicher Abschreibungen auf ihre Schiffsbeteiligungen entstanden sei. Durch die Aufnahme des rentablen Immobiliengeschäfts (in 2017) und damit positiver Fortführungsprognose, habe die Gesellschaft dieses negative Eigenkapital von Jahr zu Jahr in ihren Jahresabschlüssen fortschreiben können.
Der aktuellste vorliegende Jahresabschluss sei aus 2019. Er weise bei einer Bilanzsumme von 105.849 TEUR (2018: 55.921 TEUR) einen Anleihenbestand von 101.989 TEUR (2018: 54.489 TEUR) aus. Die Aktivseite habe vor allem aus sonstigen Wertpapieren (41.463 TEUR (2018: 3.458 TEUR (https://www.kfmag.de/kfm-barometer/details/kfm-mittelstandsanleihen-barometer-update-die-375-rea-anleihe-18-25-wird-weiterhin-als-durchschnittlich-attraktiv-3-von-5-moeglichen-sternen-eingeschaetzt/# _msocom_6) ) REA-Anleihen im Eigenbestand) und dem negativen Eigenkapital von 18.402 TEUR (Verlustvortrag 8.730 + Jahresfehlbetrag 9.696 TEUR) bestanden.
Laut Abschlussprüfer sei die Gesellschaft bilanziell überschuldet, die Fortführung des Unternehmens sei jedoch (wie zuvor erläutert) gegeben. "Die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage ist in hohem Maße beeinflusst durch Geschäfte mit nahestehenden Personen und Unternehmen und deren Konditionen im Geschäftsjahr und in den Vorjahren. Ferner finden Kreislaufgeschäfte mit nahestehenden Personen und Unternehmen statt." Durch die in 2020 begonnenen Veränderungen, wolle das Management die Konzernstruktur vereinfachen und zuvor genannte Geschäfte beenden.
Die Erstellung & Testierung der Jahresabschlüsse 2020 und 2021 sei aktuell (noch) in Arbeit. Wegen Personalkapazitäten, erforderlichen Gutachten für Tochtergesellschaften und komplexen Bewertungsfragen von konzerninternen Forderungen werde sich die Veröffentlichung dieser beiden Abschlüsse noch bis spätestens Ende Januar 2023 verschieben.
Aufgrund der nur noch sehr kurzfristigen Existenz der REA und der geplanten "bilanziellen Gesundung" vor der Fusion, sei mit diesem Barometer nun nicht mehr auf die Erstellung der offenen Jahresabschlüsse gewartet worden.
Die WR Wohnraum AG habe im ersten vollen Geschäftsjahr 2021 einen Umsatz von 34 TEUR erwirtschaftet aus dem wachstumsbedingt ein Ergebnis nach Steuern von -1.091 TEUR generiert worden sei. Bei einer Bilanzsumme von 25.293 TEUR betrage das Eigenkapital 23.858 TEUR (94,3%). Das Kapital sei auf der Aktivseite vor allem in Finanzanlagen (25.010 TEUR, in den acht direkten und zwei indirekten Tochtergesellschaften) investiert.
Entwicklung 2022 und Ausblick
Die Emittentin habe einschließlich August einen Umsatz von 168 TEUR und Zinserträge von 1.444 TEUR erwirtschaften und daraus, nach Abzug der Kosten, ein Ergebnis nach Steuern von 930 TEUR generieren können (https://www.kfmag.de/kfm-barometer/details/kfm-mittelstandsanleihen-barometer-update-die-375-rea-anleihe-18-25-wird-weiterhin-als-durchschnittlich-attraktiv-3-von-5-moeglichen-sternen-eingeschaetzt/# _msocom_7) . Sie habe ein Bilanzvolumen von 75.000 TEUR, ein Anleihevolumen von 50.000 TEUR, Wertpapiere & Liquidität von 5.000 TEUR und 35.000 TEUR an Darlehen (an Tochterunternehmen) vergeben. Die Verkehrswerte der Tochtergesellschaften hätten 98.200 TEUR, das Eigenkapital bzw. Gesellschafterdarlehen 24.440 TEUR und die erhaltenen Bankdarlehen 44.632 TEUR betragen.
Aktuell würden Verhandlungen zum Verkauf der beiden Schiffe laufen, was in der Vergangenheit mangels Markt nicht möglich gewesen sei. Das Ausmaß der bilanziellen Gesundung der REA sei von dem möglichen Verkaufspreis der Schlepper (dem daraus folgenden Kapitalzufluss zur Rückführung der Darlehen von den Schiffsgesellschaften) und der Bewertung der Aktien einer Tochtergesellschaft und der damit verbundenen Bewertung eines konzerninternen Darlehens (2019: ca. 10.000 TEUR) abhängig.
Für 2023 sei geplant a) Zusatzangebote für Mieter der REA zu integrieren, b) Verkauf der beiden Schlepper und Rückführung der ausgegebenen Darlehen und c) Verschmelzung der REA auf die Wohnraum AG und somit Übergang der bestehenden Assets auf die Wohnraum AG.
Die Gesellschaften würden sich von diversen externen Einflüssen gefordert sehen. Die Corona-Pandemie habe geringe Auswirkungen, die Ukraine-Krise und die Inflation jedoch erhebliche gehabt. Der starke Zinsanstieg sei bisher noch zu verkraften, da die REA angabegmäß noch von Krediten aus dem Niedrigzinsumfeld profitiere und den Anstieg rechtzeitig mit ihren Banken durch neue Zinsvereinbarungen habe begrenzen können. Allerdings müsse sie mittelfristig höhere Finanzierungskosten einkalkulieren, was bei Neuinvestitionen einen erheblichen Einfluss habe. Daher würden die Gesellschaften von einem sinkenden Transaktionsvolumen ausgehen.
Energetische Optimierungen & Modernisierungen würden aufgrund staatlicher Förderungen und Wertschöpfung weiterhin Sinn machen, wobei die hohen Baukosten und der Fachkräftemangel am Bau die Sanierungen und Renovierungsmaßnahmen in den Portfolien erschweren würden. Die steigende Inflation habe enorme Auswirkungen auf die (tentenziell schwächere) Kaufkraft der Mieter. Die guten Renditen in der Veräußerung von Liegenschaften aus der Vergangenheit würden sich angabegemäß in absehbarer Zeit nicht mehr erzielen lassen.
Quick-Check Nachhaltigkeit durch imug rating (2) (https://www.kfmag.de/kfm-barometer/details/kfm-mittelstandsanleihen-barometer-update-die-375-rea-anleihe-18-25-wird-weiterhin-als-durchschnittlich-attraktiv-3-von-5-moeglichen-sternen-eingeschaetzt/# _ftn2)
Der Nachhaltigkeitsbeitrag der Real Estate & Asset Beteiligungs GmbH werde als sehr positiv eingeschätzt. Das Unternehmen verstoße nicht gegen die von der KFM Deutsche Mittelstand AG definierten Ausschlusskriterien. Durch die Bereitstellung von bezahlbarem Wohnraum erziele die Real Estate & Asset Beteiligungs GmbH eine positive Nachhaltigkeitswirkung. Der Umsatzanteil belaufe sich auf 100 Prozent. Im Unternehmen würden Ansätze für die Berücksichtigung von ESG-Aspekten existieren, es fehle jedoch an einer systematischen Umsetzung.
(1) (https://www.kfmag.de/kfm-barometer/details/kfm-mittelstandsanleihen-barometer-update-die-375-rea-anleihe-18-25-wird-weiterhin-als-durchschnittlich-attraktiv-3-von-5-moeglichen-sternen-eingeschaetzt/# _ftnref1) Quellen: veröffentlichte Jahresabschlüsse, Websiten der Emittentin und der WR Wohnraum AG, Pressemitteilungen
(2) (https://www.kfmag.de/kfm-barometer/details/kfm-mittelstandsanleihen-barometer-update-die-375-rea-anleihe-18-25-wird-weiterhin-als-durchschnittlich-attraktiv-3-von-5-moeglichen-sternen-eingeschaetzt/# _ftnref2) Die von imug rating erstellte Nachhaltigkeitseinschätzung ergänze das KFM-Scoring um ESG-Aspekte und ermögliche einen Überblick zum grundlegenden Nachhaltigkeitsengagement des Emittenten. Die Nachhaltigkeitseinschätzung erfülle nicht die Funktion eines dezidierten Nachhaltigkeitsratings oder eines fundierten Gutachtens zur Mittelverwendung (SPO) einer grünen, sozialen oder nachhaltigen Anleihe und dürfe als solche/s nicht verwendet werden.*
Das vollständige KFM-Mittelstandsanleihen-Barometer zur 3,75%-REA-Anleihe 18/25 sei unter dem folgenden Link zu finden. (24.11.2022/alc/n/a)
Aktuelle Kursinformationen mehr >
| Kurs | Vortag | Veränderung | Datum/Zeit | |
| 98,00 € | 98,00 € | - € | 0,00% | 01.12./22:00 |
| ISIN | WKN | Jahreshoch | Jahrestief | |
| DE000A2G9G80 | A2G9G8 | 98,50 € | 93,00 € | |