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Neue Exporo-Immobilienanleihe: "Betreutes Wohnen" in Hürth - Anleihenews


18.09.18 12:30
Anleihen Finder

Brechen (www.anleihencheck.de) - Die Exporo Projekt 62 GmbH bietet eine nachrangig und variabel verzinsliche Anleihe mit einer Laufzeit bis zum 19. August 2028 zur Zeichnung an, berichtet die Anleihen Finder Redaktion.

Die Höhe der Zinsen sei maßgeblich von einem ausreichenden Überschuss der Mieterlöse über die Kosten der Immobilie abhängig. Das Emissionsvolumen betrage 5,85 Millionen Euro, die Mindestzeichnung 1.000 Euro. Ein Agio werde nicht erhoben.

Emittentin: Die Exporo Projekt 62 GmbH sei am 17. Mai 2018 mit einem Stammkapital von 25.000 Euro gegründet worden. Die Geschäftstätigkeit der Emittentin bestehe ausschließlich in der Vermietung und der Verwaltung einer Wohn- und Gewerbeimmobilie in Hürth. Die Emittentin sei ein 100%iges Tochterunternehmen der Exporo AG, die die gleichnamige Crowdinvesting-Plattform betreibe.

Investitionsobjekt: Bei dem Investitionsobjekt handle es sich um ein fünfgeschossiges Gebäude mit zehn Gewerbeeinheiten, 55 Wohneinheiten und 49 Pkw-Stellplätzen in Hürth bei Köln. Die im Jahr 2012 erbaute Immobilie sei seniorengerecht und vollständig barrierefrei. Das Gebäude sei mit der Bauauflage errichtet worden, dass die Wohneinheiten als Seniorenwohnungen / Wohnungen für hilfsbedürftige Menschen mit Behinderung zu vermieten seien ("betreutes Wohnen"). Die Angaben zur gesamten Nutzfläche seien widersprüchlich. Im Verkaufsprospekt werde die Nutzfläche mit 2.192 Quadratmeter angegeben, der Gutachter gehe hingegen von 4.650 Quadratmeter aus.

Kaufvertrag: Der Kaufvertrag für die Immobilie sei am 19. Juni 2018 abgeschlossen worden. Der Kaufpreis betrage elf Millionen Euro. Die Emittentin sei zum Datum des Wertpapierprospekts noch nicht Eigentümerin der Immobilie, weil die Emittentin den Kaufpreis für die Immobilie noch nicht gezahlt habe und noch nicht als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen worden sei. Ein im Juli 2018 erstelltes Verkehrswertgutachten weise einen Wert von 13,1 Millionen Euro aus.

Vermietung: Die Wohnungen und sieben der zehn Gewerbeeinheiten seien vermietet. Unter den Gewerbemietern würden sich ein Orthopäde, ein Hausarzt sowie eine Versicherungsagentur befinden. Die drei leerstehenden Gewerbeeinheiten würden derzeit rekonstruiert und anschließend Zug um Zug passend zur Gewerbenutzung neu vermietet.

Investition und Finanzierung: Das Investitionsvolumen betrage 12,45 Millionen Euro. Es werde mit dem 5,85 Millionen Euro Anleihekapital sowie einem Bankdarlehen in Höhe von 6,6 Millionen Euro finanziert. Der Kaufpreis für die Immobilie betrage elf Millionen Euro. Ferner würden Anschaffungsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar und Makler) in Höhe von 0,97 Millionen Euro anfallen. Die gesamten Anschaffungskosten würden demnach 11,97 Millionen Euro betragen. Bezogen auf das Investitionsvolumen ergebe das eine sehr gute Investitionsquote von etwa 96 Prozent. Die Nebenkosten der Kapitalanlage würden die Strukturierungs- und die Vorfinanzierungskosten umfassen. Sie würden sich auf 0,45 Millionen Euro belaufen. Das seien 3,6 Prozent des Investitionsvolumens oder 7,6 Prozent bezogen auf das Anleihekapital. Im Vergleich zu den Kosten eines geschlossenen Fonds ("AIF") sei das eine sehr niedrige Kostenbelastung.

Der Einkaufsfaktor, also das Verhältnis von Kaufpreis zur anfänglichen Jahresmiete, betrage 19,13. Das entspreche einer Ankaufsrendite von 5,2 Prozent. Für die Renditeüberlegungen eines Anlegers sei allerdings nicht allein der Kaufpreis der Immobilie, sondern der Gesamtaufwand für diese Kapitalanlage entscheidend. Setze man das gesamte Investitionsvolumen ins Verhältnis zur anfänglichen Jahresmiete, so errechne sich ein Kaufpreisfaktor von 21,65. Die Ankaufsrendite der Anleger liege somit nur bei 4,6 Prozent.

Prognoserechnung: Die anfänglichen Mieteinnahmen würden bei etwa 575.000 Euro liegen. Sie sollten bis zum Jahr 2028 auf rund 657.000 Euro ansteigen. Auf der Ausgabenseite würden jährliche Instandhaltungskosten in Höhe von 37.000 Euro kalkuliert. Das seien sechs Prozent der Mieteinnahmen. Die laufenden Kosten für das Asset-Management, die Anlegerbetreuung sowie die Objektverwaltung prognostiziere Exporo mit knapp 95.000 Euro jährlich. Das seien rund 15 Prozent der Mieteinnahmen. Das sei schon sehr üppig. Positiv auf den Cashflow würden sich die niedrigen Darlehenszinsen auswirken. Der für zehn Jahre fixierte Zinssatz liege bei 1,85 Prozent jährlich.

Exit-Strategie: Die Immobilie solle planmäßig nach zehn Jahren verkauft werden. Der prognostizierte Veräußerungserlös in Höhe von 14,8 Millionen Euro ergebe sich aus der für das Jahr 2028 unterstellten Jahresmiete von 657.000 Euro und einem Mietvervielfältiger von 22,5. Gehe das Szenario auf, würden die Anleger eine Rückzahlung inklusive Beteiligung an der Wertsteigerung von rund 144 Prozent bezogen auf den gezeichneten Nennbetrag der Schuldverschreibung erhalten. Das bedeute eine Rendite (IRR) von 7,55 Prozent. Entspreche der Mietvervielfältiger im Jahr 2028 nur genau dem beim Ankauf akzeptierten Faktor von 19,13, dann sinke die Rendite (IRR) bereits auf 5,51 Prozent.

Kapitalrückzahlung: Der Rückzahlungsbetrag setze sich aus dem Nennbetrag der Schuldverschreibung sowie aus einer Wertsteigerungskomponente zusammen. Die Anleger würden in Höhe von 80 Prozent an einer Wertsteigerung profitieren. Die verbleibenden 20 Prozent würden an Exporo gehen. Etwas unscharf seien die Ausführungen dazu, in welcher Höhe die Schuldverschreibungen zurückbezahlt würden, wenn der Veräußerungserlös nicht ausreiche, damit die Anleger zumindest ihren Kapitaleinsatz (Nennbetrag) zurückerhalten. Einmal heiße es schlicht, jede Schuldverschreibung werde "mindestens in Höhe des Nennbetrags zurückgezahlt". An anderer Stelle im Wertpapierprospekt stehe hingegen, dass nicht vorhergesagt werden könne, ob ein Veräußerungserlös erzielt werde, der für eine vollständige Rückzahlung aller Ansprüche der Anleihegläubiger aus den Schuldverschreibungen ausreiche. Bedenklich sei ferner, dass die Schuldverschreibungen mit einer qualifizierten Rangrücktrittserklärung ausgestattet seien. Insoweit stünden alle Zahlungen, insbesondere die Rückzahlung der Schuldverschreibungen unter dem Vorbehalt, dass hierdurch bei der Emittentin kein Grund für die Eröffnung eines Insolvenzverfahrens (Zahlungsunfähigkeit, drohende Überschuldung, Überschuldung) herbeigeführt werde. Bei den bisherigen Anleihen von Exporo habe es diese Klausel nicht gegeben.

Bestellung von Sicherheiten: Die Schuldverschreibungen würden nachrangig besichert, insbesondere durch eine Bestellung einer zweitrangigen Grundschuld auf dem Grundstück der Immobilie und einer nachrangigen Abtretung des Verkaufspreisanspruches der Emittentin gegenüber einem Erwerber der Immobilie. Die Verwertung der Sicherheiten sei allerdings nur vorbehaltlich der Regelungen des qualifizierten Rangrücktritts statthaft. Die Verwertung der Sicherheiten sei demnach auf die Fälle beschränkt, in denen die Emittentin trotz vorhandener Liquidität Zahlungen verweigere.

Börsenzulassung: Ein Antrag auf Zulassung zum Handel der Schuldverschreibungen an einem geregelten Markt sei noch nicht gestellt worden und werde auch zukünftig nicht gestellt werden.

Steuerliche Aspekte: Die Anleger würden Einkünfte aus Kapitalvermögen erzielen. Die Zinsen würden im Privatvermögen der Abgeltungsteuer in Höhe von 25 Prozent zuzüglich Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer unterliegen.

Finale Einschätzung: Die Immobilie sei - gemessen an der gutachterlichen Bewertung - günstig eingekauft worden und das Nutzungskonzept "betreutes Wohnen" sei zukunftsfähig. Auf Basis der aktuell fast voll vermieteten Immobilie erscheine eine durchschnittliche laufende Zinszahlung von 4,6 Prozent plausibel. Weniger plausibel sei das Veräußerungsszenario, das an schon fast vergessen geglaubtes "Schönrechnen" einer Prognoserechnung bei geschlossenen Fonds erinnere. Wer über zehn Jahre stetig steigende Mieten unterstelle und für das Verkaufsjahr auch noch einen deutlich höheren Mietvervielfältiger kalkuliere, könne zumindest auf dem Papier einen schönen Gewinn ausweisen. Tatsächlich hätten sich solche Annahmen in der Vergangenheit eher selten bewahrheitet. Insbesondere ein zunehmendes Alter der Immobilie sowie mittelfristig wohl eher steigende Zinsen hätten in der Regel einen negativen Einfluss auf den Mietvervielfältiger. Daher sei es bei konservativen Anbietern nicht zuletzt aufgrund des aktuell hohen Preisniveaus heute eher üblich, beim kalkulierten Verkauf einen Abschlag auf den Mietvervielfältiger einzupreisen und die Renditeerwartungen damit etwas zu dämpfen statt hochzuschrauben.

Den kompletten Beitrag finden Sie hier. (News vom 17.09.2018) (18.09.2018/alc/n/a)