KFM-Mittelstandsanleihen-Barometer: 6,00%-Euroboden-Anleihe als "attraktiv" bewertet - Anleihenews


13.02.19 12:00
KFM Deutsche Mittelstand AG

Düsseldorf (www.anleihencheck.de) - In ihrem aktuellen KFM-Mittelstandsanleihen-Barometer zu der 6,00%-Euroboden-Anleihe kommt die KFM Deutsche Mittelstand AG zu dem Ergebnis, die Anleihe weiterhin als "attraktiv" (4 von 5 Sternen) einzuschätzen.

Die Euroboden GmbH sei im Jahr 1999 gegründet worden und sei als Projektentwickler und Bauträger im Bereich hochwertiger Wohnimmobilien - insbesondere in München und Berlin - tätig. Die Projekte würden mit namhaften Architekten umgesetzt und seien bereits mehrfach ausgezeichnet worden. Die Immobilien würden jeweils mit einer Objektgesellschaft umgesetzt. Alle Objektgesellschaften seien zu 100% im Eigentum der Euroboden GmbH, die als Holding fungiere.

Neben architektonisch hochwertigen Lösungen realisiere das Unternehmen hohe Wertsteigerungspotenziale durch zusätzlich geschaffenen Wohnraum. Seit Gründung habe das Unternehmen rund 30.000 qm mit einem Volumen von rund 200 Mio. Euro verkauft. Seit dem 31.12.2017 habe sich das Gesamtverkaufsvolumen der Projektpipeline von etwa 400 Mio. Euro auf etwa 500 Mio. Euro bis Mitte Juni 2018 erhöht. Laut einer aktuellen Stellungnahme des Unternehmens zähle in diesem Geschäftsumfeld vor allem Geschwindigkeit. Durch die Anleihemittel könne man schnell und flexibel auf Chancen im Markt reagieren.

Euroboden sei in den letzten sechs Jahren kontinuierlich profitabel gewesen und habe die eigene Geschäftstätigkeit deutlich ausweiten können. Im ersten Halbjahr des Geschäftsjahres 2017/2018 zum 31.03.2018 seien Umsatzerlöse von 5,4 Mio. Euro erzielt worden (Vj. 10,6 Mio. Euro). Das Nachsteuerergebnis habe lediglich -0,3 Mio. Euro (Vj. 1,9 Mio. Euro) betragen. Die Gründe dafür seien teilweise einmalige Aufwendungen, wie z.B. die Kosten für die Begebung der Anleihe und erhöhte Marketingkosten für die in der Vermarktung befindlichen Projekte in Höhe von zusammen ca. 1,2 Mio. Euro. Wachstumsbedingt hätten sich die Personalkosten (0,7 Mio. Euro) und die Finanzierungskosten (1,0 Mio. Euro) erhöht. Während die Umsatzerlöse projektbedingt schwanken würden, sei das Immobilienprojektvolumen deutlich erhöht worden.

So sei beispielsweise zur Nutzung von Synergien bei dem Projekt Crailsheimstraße in München das Nachbargrundstück mit einbezogen worden, sodass sich der Vertrieb dieses Projekts verschiebe und nur anteilige Erlöse nach IFRS 15 hätten realisiert werden dürfen. Laut Halbjahresabschluss zum 31.03.2018 verfüge Euroboden über eine gesicherte Projektpipeline mit einem Gesamtverkaufsvolumen von etwa 500 Mio. Euro. Wesentliche Projekte seien weiterhin u.a. die Projekte "Infanteriestraße", "Erhardtstraße 10" und "Kolbergerstraße 5" in München. Der Wert der Immobilien habe bereits durch die Schaffung von Baurechten für zusätzlichen Wohnraum im Wert gesteigert werden können. Beim bereits in der Umsatzphase befindlichen Projekt "Erhardtstraße 10" seien bis zum 31.03.2018 bereits anteilige Umsatzerlöse in Höhe von 5,4 Mio. Euro realisiert worden. Innerhalb der nächsten Monate sei mit weiteren Rückflüssen aus dem Verkauf von fertiggestellten Immobilienprojekten zu rechnen.

Euroboden habe im Juli 2018 für das Geschäftsjahr 2016/2017 und das erste Halbjahr 2017/2018 erstmals IFRS-Abschlüsse veröffentlicht. Zum Ende des ersten Halbjahres 2017/18 am 31.03.2018 weise Euroboden ein bilanzielles Konzern-Eigenkapital von 12,6 Mio. Euro aus (30.09.2017: 10,1 Mio. Euro). Dies entspreche einer bilanziellen Eigenkapitalquote von 8,7% (30.09.2017: 8,2%). Nun stabilisiere sich das Eigenkapital auf diesem Niveau. In Zukunft sei aufgrund der anhaltenden Profitabilität und der Gewinnthesaurierung sukzessive wieder mit höheren Eigenkapitalquoten wie in der Vergangenheit zu rechnen.

Auch bei der Bilanzierung nach IFRS verfüge Euroboden weiterhin über erhebliche stille Reserven, die in der Bilanz so nicht ersichtlich seien. Die Gesamtleistung (Umsatzerlöse, Bestandsveränderungen und aktivierte Eigenleistungen) der Euroboden-Gruppe sei im ersten Halbjahr 2017/2018 auf 28,4 Mio. Euro (Vj. 7,1 Mio. Euro) gesteigert worden.

Nach dem 31.03.2018 habe Euroboden weiter erfolgreich das Portfolio optimiert: Es seien drei weitere Immobilien in Berlin-Pankow, in München-Haidhausen und in Berg am Starnberger See mit entsprechendem Neubaupotenzial schuldrechtlich gesichert worden. Nach dem Verkauf von vier vermieteten Wohngebäuden mit einer Gesamtmietfläche von ca. 4.300 qm in Berlin-Tiergarten seien die anliegenden Freiflächen weiter im Besitz von Euroboden verblieben. Hierfür habe Euroboden bereits einen positiven Bauvorbescheid mit einer Bruttogeschossfläche von ca. 7.000 qm erhalten. Das Baurecht für ein Grundstück in Aschheim sei um ca. 1.500 qm Bruttogeschossfläche erhöht worden, wodurch sich die Vermarktungsfläche deutlich erweitere.

Die im November 2017 emittierte Unternehmensanleihe der Euroboden sei mit einem Zinskupon von 6,00% p.a. (Zinszahlung halbjährlich am 10.05. und 10.11.) ausgestattet und habe eine Laufzeit bis zum 10.11.2022. Das Emissionsvolumen betrage 25 Mio. Euro. Vorzeitige Rückzahlungsmöglichkeiten der Emittentin seien in den Anleihebedingungen zum 10.11.2020 zu 102% und zum 10.11.2021 zu 101% des Nennwertes vorgesehen. Der Emissionserlös habe der vorzeitigen Rückzahlung der 7,375%-Anleihe mit Laufzeit bis 2018 sowie zur Finanzierung bestehender und weiterer Immobilien-Projekte gedient. Euroboden verpflichte sich freiwillig zu umfassender Transparenz. Bei Verstößen erhöhe sich der Kupon für die nachfolgende Zinsperiode um 0,5%-Punkte. Darüber hinaus gelte eine Ausschüttungssperre von max. 20% bzw. max. 2,0 Mio. Euro des Konzernjahresüberschusses.

Die Euroboden GmbH habe einen erfolgreichen Track Record aufgebaut sowie preisgekrönte Referenzen im Münchner Immobilienmarkt geschaffen und hiermit überdurchschnittliche fundamentale Wertsteigerungen in den Projekten erzielen können. Mit einem Immobilienprojektvolumen in Höhe von etwa 500 Mio. Euro Verkaufsvolumen sei Euroboden in der Nische hochwertiger Wohnimmobilien für die kommenden Jahre gut positioniert. In Verbindung mit einer Rendite von 4,82% p.a. (Kurs von 104,20% am 12.02.2019) bewerten wir die 6,00%-Anleihe der Euroboden GmbH weiterhin als "attraktiv" (4 von 5 möglichen Sternen), so die KFM Deutsche Mittelstand AG. (13.02.2019/alc/n/a)





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