KFM-Mittelstandsanleihen-Barometer: 5,00%-Beno Holding-Wandelanleihe als "durchschnittlich attraktiv" bewertet


09.08.18 12:30
KFM Deutsche Mittelstand AG

Düsseldorf (www.anleihencheck.de) - In ihrem aktuellen KFM-Barometer zu der 5,00%-Wandelanleihe (ISIN DE000A11QP91 / WKN A11QP9) der Beno Holding AG kommt die KFM Deutsche Mittelstand AG zu dem Ergebnis, die Anleihe weiterhin als "durchschnittlich attraktiv (positiver Ausblick)" (3,5 von 5 möglichen Sternen) einzustufen.

Die Beno Holding AG sei mit einer Beteiligung von 75,1% die Mehrheitsgesellschafterin der Beno Immobilien GmbH, welche als Bestandshalter in mittelständisch, gewerblich oder industriell genutzte Liegenschaften in Deutschland investiere. Für die Beurteilung der Bonität der Beno Holding AG sei die Beurteilung der Beno Immobilien GmbH maßgeblich.

Die Beno Immobilien GmbH sei im Jahr 2008 gegründet worden und sei aus der börsennotierten MS Industrie-Gruppe hervorgegangen. Das Immobilien-Portfolio habe in den letzten Jahren kontinuierlich aufgebaut werden können und umfasse aktuell zehn Objekte in Baden-Württemberg, Nordrhein-Westfalen und Sachsen. Die Gesamt-Mietfläche betrage rund 130.000 qm. Das Bestandsportfolio sei mit einem durchschnittlichen Faktor von weniger als dem 10,0-fachen der Jahres-Nettokaltmiete eingekauft worden. Der günstige Einkaufspreis führe zu überdurchschnittlichen Mietrenditen und zu einer hohen Mieterbindung durch attraktive Mietkonditionen.

Darüber hinaus bestehe die Möglichkeit, die Mieterträge bei notwendigen Neuvermietungen zu steigern. Aufgrund des insgesamt eher kleinen Immobilienportfolios bestehe eine erhöhte Abhängigkeit von einzelnen Mietern und deren Bonität. Mit dem Fokus auf betriebsnotwendige Immobilien biete Beno Immobilien eine Möglichkeit für Unternehmen, sich bankenunabhängig zu finanzieren, und profitiere von einem langfristig ausgerichteten Mietverhältnis.

Im Jahr 2017 habe die BENO Immobilien GmbH über die Einbringung des 94%-igen Anteilserwerbs der MS Real Estate GmbH & Co. KG das Objekt Spaichingen neu in ihr Portfolio eingebracht. Die Grundstücksfläche von ca. 37.990 qm und die vermietbare Fläche von ca. 27.340 qm sei bis Oktober 2022 vollvermietet. Die Mieterträge hätten dadurch und durch Mieterhöhungen anderer Objekte auf rund 4,7 Mio. Euro erhöht werden können (Vj. rund 3,7 Mio. Euro). Das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) habe 2017 eine Höhe von 5,39 Mio. Euro (Vj. 4,02 Mio. Euro) erreicht. Im Vergleich zum Vorjahr 2016 bedeute dies eine Steigerung von etwa 34%. Das Unternehmen sei in den letzten Jahren profitabel - im Jahr 2017 sei ein Ergebnis von etwa 3,0 Mio. Euro erreicht worden.

Aufgrund des Erwerbs einer weiteren Betriebsimmobilie und bereits vereinbarter Zusatzmieten an bestehenden Standorten gehe das Management für das Jahr 2018 von einer deutlich positiven Entwicklung des Umsatzes aus. EBIT und EBT sowie die EBIT-Marge aus dem laufenden Geschäft (ohne Sondereinflüsse) sollten auf Konzern-Ebene ebenfalls ausgeweitet werden. Damit einhergehend solle ein leichter Anstieg des Konzerneigenkapitals bei gleichzeitig leicht verbessertem Nettoverschuldungsgrad gegenüber 2017 erreicht werden, sodass die bestehenden Darlehen planmäßig getilgt werden könnten.

Die Beno Immobilien GmbH weise im Konzernabschluss eine Eigenkapitalquote von 23,3% aus (Stand 31.12.2017). Auf Ebene der Beno Holding AG sei weiteres verzinsliches Fremdkapital, insbesondere die Beno Holding-Wandelanleihe, ausgewiesen. Bei einer Als-Ob-Konsolidierung ergebe sich eine als niedrig einzuschätzende Eigenkapitalquote im mittleren einstelligen Prozent-Bereich.

Die im April 2014 begebene Wandelschuldverschreibung der Beno Holding AG mit Laufzeit bis 14.04.2021 verfüge über einen Zinskupon von 5,00% p.a. (Zinstermin halbjährlich am 15.04. und 15.10.). Das Emissionsvolumen betrage 10 Mio. Euro. Der Emissionserlös sei zu gleichen Teilen zum Erwerb von 75,1% der Geschäftsanteile der Beno Immobilien GmbH sowie zur Ausreichung eines Darlehens an die Beno Immobilien GmbH für deren weiteres Wachstum verwendet worden. Die Anleihegläubiger hätten das Recht, Teilverschreibungen im Nennwert von 1.000 Euro in fünf Inhaber-Aktien der Gesellschaft zu tauschen. Das Wandlungsrecht könne nur innerhalb von zwei Wochen nach Veröffentlichung des Jahresabschlusses der Beno Immobilien GmbH für das Geschäftsjahr 2017 im Bundesanzeiger ausgeübt werden.

Die Rückzahlung der Anleihe erfolge am 23.04.2021 zu 117,50% des Nennbetrages. Vorzeitige Kündigungsmöglichkeiten der Emittentin seien in den Wandelanleihe-Bedingungen nicht vorgesehen. Die Anleihe sei u.a. mit einer Barsicherheit in Höhe von 1 Mio. Euro besichert.

Die Beno Holding AG habe die Mittel aus der Platzierung der Wandelanleihe hälftig für den Erwerb von 75,1% der Geschäftsanteile der Beno Immobilien GmbH verwendet. Damit liege eine wirtschaftlich eigenkapitalnahe Mittelverwendung mit entsprechend erhöhten Risiken vor. Aufgrund der aussichtsreichen Positionierung der Beno Immobilien als Bestandshalter im Bereich mittelständisch, gewerblich oder industriell genutzter Liegenschaften, der kontinuierlichen Steigerung der wiederkehrenden Mieterlöse mit weiterhin positivem Ausblick und der gezeigten Kapitaldienstfähigkeit in Verbindung mit der für den wirtschaftlichen Rang der Anleihe attraktiven Rendite von 10,10% p.a. (Kurs 102,00% am 08.08.2018 bei Rückzahlung zu 117,50% des Nennbetrages am 23.04.2021) bewerten wir die 5,00%-Wandelanleihe der Beno Holding AG als "durchschnittlich attraktiv (positiver Ausblick)" (3,5 von 5 möglichen Sternen), so die KFM Deutsche Mittelstand AG. (09.08.2018/alc/n/a)





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