TAG Immobilien-Anleihe: FFO- und Dividendenprognose für 2017 angehoben - Anleihenews


10.08.17 09:10
anleihencheck.de

Bad Marienberg (www.anleihencheck.de) - Die TAG Immobilien AG (TAG) (ISIN DE0008303504/ WKN 830350) erzielte im zweiten Quartal 2017 einen FFO von EUR 30,9 Mio. nach EUR 28,5 Mio. im Vorquartal und EUR 23,3 Mio. im Vergleichszeitraum des Vorjahres, so das Unternehmen in einer aktuellen Pressemitteilung. Näheres entnehmen Sie bitte dem Wortlaut der folgenden Pressemeldung:

Bezogen auf das gesamte erste Halbjahr 2017 beläuft sich der FFO damit auf EUR 59,4 Mio. bzw. EUR 0,41 je Aktie und stieg damit im Vergleich zum Vorjahreszeitraum (EUR 44,9 Mio. bzw. EUR 0,35 je Aktie) deutlich um 32% bzw. 17% an.

Positive Entwicklung operativer Kennzahlen

Die Umsätze aus Vermietung konnten im zweiten Quartal 2017 auf EUR 71,8 Mio., nach EUR 71,5 Mio. im Vorquartal, gesteigert werden. Das Mietergebnis erhöhte sich auf EUR 61,1 Mio. im Vergleich zu EUR 59,0 Mio. im ersten Quartal 2017. Bezogen auf das volle Halbjahr 2017 beliefen sich die Mietumsätze auf EUR 143,3 Mio. nach EUR 136,0 Mio. im Vorjahreszeitraum, das Mietergebnis stieg im ersten Halbjahr 2017 auf EUR 120,1 Mio. nach EUR 108,4 Mio. zum 30. Juni 2016.

Konzernweit reduzierte sich die Leerstandsquote in den Wohneinheiten der TAG-Regionen von 6,1% zu Jahresbeginn auf 5,5% zum Ende des zweiten Quartals 2017, dabei war ein Rückgang von 0,2%-Punkten auf die Veräußerung eines Portfolios mit einem überdurchschnittlich hohen Leerstand zurückzuführen. Das "like-for-like" Mietwachstum in den Wohneinheiten des Konzerns belief sich in den letzten zwölf Monaten auf 2,0%, bei Berücksichtigung der Effekte aus dem Leerstandsabbau ergab sich ein attraktives Mietwachstum von 3,3% (31. Dezember 2016: 2.0% bzw. 3,7%). Die Ausgaben für Instandhaltung und Modernisierungsmaßnahmen konnten im ersten Halbjahr 2017 mit durchschnittlich EUR 7,01 je qm weiterhin auf sehr moderatem Niveau gehalten werden (EUR 15,41 je qm im vollen Geschäftsjahr 2016).

Das Konzernergebnis betrug zum Ende des ersten Halbjahrs 2017 EUR 74,0 Mio. nach EUR 40,1 Mio. zum 30. Juni 2016. Dieser Anstieg ist, neben dem verbesserten operativen Ergebnis, auch auf das positive Bewertungsergebnis zum 30. Juni 2017 von EUR 39,5 Mio. (EUR 4,4 Mio. zum 30. Juni 2016) zurückzuführen.

Der EPRA NAV (Net Asset Value) je Aktie betrug, nach Auszahlung einer Dividende von EUR 0,57 je Aktie im Mai 2017, EUR 11,65 zum Ende des zweiten Quartals 2017 nach EUR 11,53 bzw. EUR 9,95 (nach vollständigem Transaktionskostenabzug) zum 31. Dezember 2016. Der Loan to Value (LTV) erhöhte sich durch die Dividendenzahlung leicht auf 57,5% (31. Dezember 2016: 57,1%).

Neubewertung des Portfolios zum 30. Juni 2017 reflektiert Preisdynamik in den von der TAG bewirtschafteten Regionen sowie aktiven Wertschöpfungsansatz der Gesellschaft, Umstellung der Bewertung auf vollständigen Transaktionskostenabzug erfolgt

Erstmalig wurde das Immobilienportfolio der TAG bereits zum 30. Juni eines Jahres durch CBRE als unabhängigem Sachverständigen vollständig neu bewertet. Wesentlicher Grund für diese Verkürzung des Bewertungsintervalls war, neben der damit verbundenen Erhöhung der Transparenz, die aktuell festzustellende Preisdynamik bei deutschen Wohnimmobilien, die sich deutlich in den von der TAG bewirtschafteten Regionen zeigt. So hätte sich zum 30. Juni 2017 auf Basis der bisherigen Bewertungspraxis ein Bewertungsgewinn von EUR 296,2 Mio. (rund 7% Wertsteigerung in einem Zeitraum von neun Monaten) nach EUR 163,8 Mio. in der letzten vollständigen Neubewertung des Portfolios zum 30. September 2016 ergeben. Das Bewertungsergebnis enthält jedoch darüber hinaus eine einmalige Anpassung in Höhe von EUR 256,7 Mio. aus dem nun vollständigen Abzug von Transaktionskosten im Rahmen der Portfoliobewertung, sodass sich ein gesamtes Bewertungsergebnis von EUR 39,5 Mio. errechnet. Diese Umstellung der Bewertung erfolgte im Wesentlichen vor dem Hintergrund zunehmender Unsicherheit über die künftige steuerliche Zulässigkeit von grunderwerbsteuerneutralen Share Deals. Damit nimmt die TAG ein mögliches künftiges Abwertungsrisiko vorweg und realisiert diesen Einmaleffekt.

Im Ergebnis bleibt die Bewertung mit einem durchschnittlichen Buchwert von nur rund EUR 800,00 je qm und einem Bewertungsfaktor des 13,5-fachen der aktuellen Jahresnettokaltmiete (entspricht einer jährlichen Nettokaltmietenrendite von 7,4%) auf einem konservativen Niveau und bietet damit klares Potential für weitere zukünftige Wertsteigerungen.

Bis auf weiteres und abhängig von der Markt- und Preisdynamik in den von der TAG bewirtschafteten Regionen wird das Portfolio von nun an halbjährlich bewertet. Die nächste Portfoliobewertung erfolgt somit zum 31. Dezember 2017.

Weiterer Ankauf von rund 1.400 Wohnungen und erfolgreiches Kapitalrecycling

Im ersten Halbjahr 2017 wurden in Summe über 4.100 Wohnungen zu einem Gesamtkaufpreis von EUR 147,8 Mio. erworben. Als Ankaufsfaktor wurde im Durchschnitt das 12,1-fache der aktuellen Jahresnettokaltmiete gezahlt, dies entspricht einer jährlichen Nettokaltmietrendite von 8,3%. Dieser Erfolg belegt die Fähigkeit der TAG, auch im aktuellen Marktumfeld diszipliniert Portfolien zu erwerben, die zum Geschäftsmodell der TAG passen.

Neben diesen Akquisitionen erfolgten im ersten Halbjahr 2017 Verkäufe von rund 1.200 Wohnungen. Neben dem laufenden kleinteiligeren Verkaufsgeschäft und dem Verkauf eines Portfolios von rund 530 Wohnungen in Brandenburg an der Havel mit einem überdurchschnittlich hohen Leerstand, ist hier vor allem der Verkauf eines Freiburger Portfolios mit rund 460 Wohnungen zu nennen, bei dem ein Verkaufspreis von mehr als dem 22-fachen der jährlichen Nettokaltmiete verhandelt werden konnte. Im Durchschnitt, also auch unter Einbeziehung der nicht zum Kernbestand zählenden Objekte, konnte insgesamt ein Verkaufsfaktor von 17,4 auf die aktuelle Jahresnettokaltmiete erzielt werden. Das Immobilienportfolio der TAG umfasst zum 30. Juni 2017 nunmehr rund 83.000 Einheiten.

FFO- und Dividendenprognose wird erneut angehoben

Im zweiten Halbjahr 2017 ist mit einer Fortsetzung der positiven operativen Entwicklung und daher mit weiteren FFO-Steigerungen zu rechnen. Auch die zum 30. Juni 2017 wirksam gewordenen Akquisitionen von rund 4.100 Wohnungen werden sich im operativen Ergebnis des 2. Halbjahres widerspiegeln. Daher kann bereits jetzt die FFO-Prognose für das Geschäftsjahr 2017 von bisher EUR 110-112 Mio. auf nunmehr EUR 119-121 Mio. erhöht werden. Auf Basis der einzelnen Aktie wird eine Steigerung des FFO auf EUR 0,82 nach ursprünglich geplanten EUR 0,77 erwartet. Die Dividende je Aktie soll ebenfalls von EUR 0,60 auf EUR 0,62 angehoben werden, dies entspricht einer Ausschüttungsquote von 75% des FFO.

Deutliche Zinsersparnis durch umfangreiche vorzeitige Refinanzierung von Bankkrediten gesichert und Erhalt eines institutionellen Investment Grade Ratings

In den Monaten Juni bis August 2017 erfolgte die vorzeitige Refinanzierung von Bankkrediten mit einem ursprünglichen Nominalbetrag von insgesamt EUR 416,9 Mio., einer durchschnittlichen Verzinsung von 3,5% p.a. und einer verbleibenden Laufzeit bzw. Zinsbindung von im Durchschnitt 0,9 Jahren. Die Zinsbelastung dieser Kredite konnte auf nunmehr 1,7% p.a. deutlich reduziert werden. Zugleich erfolgten die Neufinanzierungen langfristig, d.h. die neue durchschnittliche Laufzeit und Zinsbindung dieser Kredite beträgt 9,1 Jahre. Hieraus resultiert eine zukünftige Zinsersparnis, bezogen auf den ursprünglichen Nominalbetrag, von rund EUR 7,4 Mio. p.a., die sich jedoch erst im Geschäftsjahr 2018 in vollem Umfang auf das Konzernergebnis auswirken wird.

Der Nominalbetrag dieser Bankkredite konnte im Zuge der Refinanzierung deutlich erhöht werden und liegt nunmehr insgesamt bei EUR 560,7 Mio. Abzüglich der im Zusammenhang mit der vorzeitigen Refinanzierung erwarteten Vorfälligkeitsentschädigungszahlungen in Höhe von rund EUR 7,5 Mio. konnte damit zusätzliche Liquidität von rund EUR 136,3 Mio. generiert werden, die für weitere Akquisitionen oder zur Tilgung höherverzinslicher Verbindlichkeiten eingesetzt werden kann.

Die Rating-Agentur Moody's hat darüber hinaus im August 2017 ein Issuer-Rating für die TAG mit der Note "Baa3" und stabilem Ausblick veröffentlicht. Dieses am Kapitalmarkt international anerkannte Investment Grade Rating untermauert die starke operative Performance und stabile Finanzierungsstruktur der TAG. Zugleich erhöht es die zukünftige Flexibilität bei Finanzierungsfragen und unterstützt die Strategie, die Finanzierungsstruktur kontinuierlich zu optimieren.

"Die operative Entwicklung der letzten Quartale war wieder ausgesprochen positiv und übertraf unsere Erwartungen. Sinkende Leerstände und steigende Mieten sorgten für ein wachsendes Mietergebnis und auch das externe Wachstum gestaltete sich durch die Akquisition von über 4.100 Wohnungen mit einer durchschnittlichen Bruttoanfangsverzinsung von mehr als 8% im ersten Halbjahr 2017 sehr erfreulich. Vor diesem Hintergrund können wir die FFO- und Dividendenprognose für das Geschäftsjahr 2017 noch einmal deutlich anheben", erläutert Martin Thiel, Finanzvorstand der TAG Immobilien AG. "Auch das erhaltene Investment Grade Rating bestätigt die starke operative Performance und unsere stabile Finanzierungsstruktur. Mit Hilfe der vorzeitig refinanzierten Bankkredite und der Portfolioakquisitionen konnten wir bereits jetzt stark wachsende Cashflows für die folgenden Quartale und Jahre sichern."

Weitere Details entnehmen Sie dem heute veröffentlichten Quartalsbericht zum 30. Juni 2017 unter http://www.tag-ag.com/investor-relations/finanzberichte/quartalsberichte/. (10.08.2017/alc/n/a)






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ISIN WKN Jahreshoch Jahrestief
DE0008303504 830350 14,46 € 11,09 €