KFM-Mittelstandsanleihen-Barometer: The Grounds-Wandelanleihe 21/24 als "durchschnittlich attraktiv" bewertet


23.02.21 12:30
KFM Deutsche Mittelstand AG

Düsseldorf (www.anleihencheck.de) - In ihrem aktuellen KFM-Mittelstandsanleihen-Barometer zu der 6,00%-Wandelanleihe der The Grounds Real Estate Development AG kommt die KFM Deutsche Mittelstand AG zu dem Ergebnis, die Wandelanleihe als "durchschnittlich attraktiv (positiver Ausblick)" (3,5 von 5 möglichen Sternen) einzuschätzen.

Die Emittentin The Grounds Real Estate Development AG sei 2007 gegründet und im Jahr 2020 mit neuer Aktionärsstruktur und einem Wechsel des Managements neu ausgerichtet worden. Das Unternehmen realisiere wohnwirtschaftliche Projekte in deutschen Metropolregionen sowie in Städten mit positiver Einwohnerentwicklung und guter wirtschaftlicher Perspektive. Zusätzlich plane die Gesellschaft einen nachhaltigen Aufbau eines Wohnungsportfolio im Anlagevermögen, um regelmäßige Erträge generieren zu können. Im Rahmen der Projektentwicklung setze die The Grounds-Gruppe innerhalb der Wohnimmobilien unter anderem auch Spezialimmobilien im Bereich betreutes Wohnen sowie Studentenapartments um.

Die Gruppe bilde als Komplettanbieter die Geschäftsfelder Investments (inkl. Asset-Management), Development und Trading ab. Im Geschäftsfeld Investments würden Investitionen in Immobilien für den eigenen Bestand getätigt, Ziel sei hierbei durch nachhaltige Bewirtschaftung stabile Cashflows zu generieren. Im Rahmen des Asset-Managements würden die Immobilien strategisch gesteuert, verwaltet und durch Weiterentwicklungen Wertsteigerungspotenziale generiert.

Das Segment Development beinhalte die Entwicklung von Wohn- und Spezialimmobilien (Studenten- und Altenwohnheime) mit dem Ziel, diese entweder als Teileigentum an Endverbraucher oder im Gesamten an institutionelle Investoren zu verkaufen. Des Weiteren bestehe auch die Möglichkeit Immobilien oder Portfolien im Rahmen des Geschäftsfelds Trading mit dem Ziel kurzfristiger Wertsteigerung anzukaufen und diese kurzfristig, bei entsprechenden Ertragsmöglichkeiten direkt wieder zu veräußern. So profitiere The Grounds sowohl von hohen Renditen aus der Projektentwicklung als auch von der stetigen Ertragssituation aus der Vermietung der eigenen Bestände.

Im Jahr 2019 habe sich The Grounds vermehrt auf die Weiterentwicklung ihres Immobilienportfolios konzentriert und daher umsatz- und ergebnisseitig nicht an die Vorjahreswerte anknüpfen können. 13,9 Mio. Euro habe der Konzernumsatz betragen und damit deutlich unter dem des Vorjahrs (31,1 Mio. Euro) gelegen. Hiervon würden 12,9 Mio. EUR (Vorjahr: 30,2 Mio. Euro) aus dem Verkauf von Immobilienprojekten resultieren, der Großteil sei aus dem Verkauf eines Großprojektes in der Metropolregion Frankfurt am Main entfallen. Durch einen Rückgang der Gesamtkosten habe ein nahezu ausgeglichenes Konzernergebnis vor Steuern (Vorjahr: 6,6 Mio. Euro) erzielt werden können. Diese Form der Umsatz- und Ertragsschwankungen seien nach Meinung der KFM Deutsche Mittelstand AG im Projektgeschäft nicht unüblich, da Umsätze und Teile der Erträge erst bei Veräußerung sichtbar würden.

Im Geschäftsjahr 2020 habe The Grounds damit begonnen das eigene Immobilienportfolio stark auszubauen. So sei im Mai 2020 ein Immobilienportfolio mit 21 nahezu vollvermieteten Mehrfamilienhäusern (250 Wohn- und 15 Gewerbeeinheiten) in den Bundesländern Sachsen-Anhalt und Brandenburg erworben worden. Ein wichtiger Meilenstein für die Wachstumsambitionen der Gruppe sei die im Juli 2020 durchgeführte Sachkapitalerhöhung mit 89,9% der Anteile an der Capstone Opportunities AG gewesen. Das Portfolio sei hierdurch um fünf Projekte mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von mehr als 100 Mio. Euro ergänzt worden.

Im September 2020 sei in unmittelbarer Nähe zur im Bau befindlichen neuen Tesla Gigafabrik in Erkner/ Hohenbinde ein über 9.000 m ^ 2 großes Grundstück mit einem Potenzial von ca. 3.900 m2 Wohnfläche erworben worden. Im letzten Quartal 2020 seien neben einem Bestandsportfolio mit Wohnimmobilien an mehreren Standorten in Sachsen-Anhalt und in Brandenburg auch ein Privatisierungsprojekt in Berlin erworben worden. The Grounds sei so in der Lage die stark gestiegene Nachfrage nach Wohnraum im Speckgürtel Berlins zeitnah zu befriedigen und partizipiere am dynamisch wachsenden Immobilienmarkt in dieser Region.

Ein wesentlicher Schritt zu einem reinen Wohnimmobilienunternehmen sei durch den Verkauf einer Logistikimmobilie in Grünheide (Nahe der Tesla Gigafabrik) im Dezember 2020 getätigt worden. Hier habe ein Basiskaufpreis, deutlich über dem aktuellen Buchwert von 11,5 Mio. EUR erzielt werden können, zudem bestehe durch einen Besserungsschein die Möglichkeit zusätzlichen Ertrags. Durch diese erfreuliche Entwicklung erwarte The Grounds für das Geschäftsjahr 2020 einen Jahresumsatz über 30 Mio. Euro und einen Konzernergebnis über 4,0 Mio. Euro.

Das oben beschriebene dynamische Wachstum solle auch die nächsten Jahre fortgesetzt werden. Im Januar 2021 seien bereits zwei weitere Wohnimmobilienobjekte in Bernau sowie in Dallgow-Döberitz erworben worden. The Grounds besitze eine attraktive Projektpipeline und plane in den nächsten drei Jahren ein Projektvolumen in Höhe von über 400 Mio. Euro umzusetzen. Die Platzierung dieser Wandelanleihe trage nach Meinung der KFM Deutsche Mittelstand AG dazu bei, dieses Wachstum zu realisieren. Nettoemissionserlös aus der Ausgabe der Wandelanleihe würden hauptsächlich zur Finanzierung des Erwerbs neuer Immobilien in Deutschland und für allgemeine Unternehmenszwecke verwendet.

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Das Unternehmen verstoße nicht gegen die von der KFM Deutsche Mittelstand AG definierten Ausschlusskriterien. Die Anleihe sei für die von der KFM Deutsche Mittelstand AG initiierten Fonds investierbar.

Die nicht besicherte und nicht nachrangige Anleihe der The Grounds Real Estate Development AG mit einem Emissionsvolumen von 12 Mio. Euro und einer Stückelung von 1.000 Euro sei mit einem Zinskupon von 6,00% p.a. (Zinstermin halbjährlich am 18.02. und 18.08.) ausgestattet und habe eine dreijährige Laufzeit (18.02.2021 bis 18.02.2024). Vorzeitige Kündigungsmöglichkeiten nach Wahl der Emittentin bestünden nicht. Eine vorzeitige Rückzahlung oder Ankauf der Schuldverschreibungen durch die Emittentin könnten seitens der Anleihegläubiger bei Drittverzug und/oder nach einem Kontrollwechsel im Unternehmen verlangt werden. Ein Kontrollwechsel in diesem Sinne liege vor, falls dafür geeignete Personen alleine oder im Zusammenschluss zu irgendeiner Zeit mittel- oder unmittelbar die Mehrheit der Stimmrechte an der Emittentin halten würden.

Die Anleihe sei des Weiteren mit einer umfassenden Negativerklärung ausgestattet. Die Anleihegläubiger hätten ab dem Ausgabetag und bis zum zehnten Bankarbeitstag vor dem Rückzahlungstag (abgesehen von zwischenzeitlichen Nichtausübungszeiträumen) die Möglichkeit, ihr Wandlungsrecht zu nutzen. Der anfänglich Wandlungspreis je Aktie betrage 3,20 Euro. Das Wandlungsverhältnis errechne sich durch Division des Nennbetrags einer Schuldverschreibung durch den am Ausübungstag geltenden Wandlungspreis; das anfängliche Wandlungsverhältnis betrage 1:3129. Die Anleihe sei am Open Market der Börse Frankfurt notiert.

Zusammenfassend laute die Einschätzung der KFM Deutsche Mittelstand AG wie folgt: Die The Grounds Real Estate Development AG habe im Jahr 2020 einen robusten Wachstumspfad beginnen können. Der immer weiter steigende Bedarf an Wohnraum in Ballungsräumen werde hierbei von The Grounds vor allem im Speckgürtel von Berlin avisiert. Die hohe Projektpipeline und das erfahrene Management würden eine gute Basis für weiteres Wachstum bilden. Die zwei Säulen-Strategie biete eine gesunde Diversifikation.

Insbesondere durch die attraktiven Projektrenditen sowie die konstanten Mieterträge rechne die KFM Deutsche Mittelstand AG in Zukunft mit steigenden Erträgen und verbesserten Bonitätskennziffern. In Verbindung mit einer Rendite von 5,71% p.a. (auf Basis des Kurses von 101% an der Börse Frankfurt bei Berechnung bis zum Ende der Laufzeit am 18.02.2024) bewerten wir die 6,00%-Wandelanleihe der The Grounds Real Estate Development AG als "durchschnittlich attraktiv (positiver Ausblick)" (3,5 von 5 möglichen Sternen), so die KFM Deutsche Mittelstand AG. (23.02.2021/alc/n/a)





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