KFM-Mittelstandsanleihen-Barometer: BENO Holding-Anleihe als "durchschnittlich attraktiv" bewertet


11.11.20 11:00
KFM Deutsche Mittelstand AG

Düsseldorf (www.anleihencheck.de) - In ihrem aktuellen KFM-Mittelstandsanleihen-Barometer zu der 5,30%-Anleihe (ISIN DE000A3H2XT2 / WKN A3H2XT) der BENO Holding AG kommt die KFM Deutsche Mittelstand AG zu dem Ergebnis, die Anleihe als "durchschnittlich attraktiv (positiver Ausblick)" (3,5 von 5 möglichen Sternen) einzuschätzen.

Die BENO Holding AG sei mit ihrer nun 100%-igen Beteiligung an der BENO Immobilien GmbH sowie indirekt an deren neun Tochtergesellschaften als Bestandshalter in mittelständisch, gewerblich oder industriell genutzten Liegenschaften in Deutschland tätig. Nach Meinung der KFM Deutsche Mittelstand AG sei für die Beurteilung der Bonität der BENO Holding AG daher die Beurteilung der BENO Immobilien GmbH mit deren immobilienbestandshaltenden Tochtergesellschaften maßgeblich.

Die BENO Immobilien GmbH sei im Jahr 2008 gegründet worden. Das Immobilien-Portfolio habe in den letzten Jahren kontinuierlich aufgebaut werden können und umfasse aktuell 37 vorwiegend mittelständische Unternehmen als Mieter in elf Objekten in Baden-Württemberg, Nordrhein-Westfalen und Sachsen. Die Gesamt-Mietfläche betrage derzeit rund 141.000 qm1. Die Bewertung des Bestandsportfolios zum 31.12.2019 weise einen durchschnittlichen Faktor von dem 11-fachen der Jahres-Nettokaltmiete auf.

Aufgrund des insgesamt eher kleinen Immobilienportfolios bestehe nach Meinung der KFM Deutsche Mittelstand AG eine erhöhte Abhängigkeit von einzelnen Mietern und deren Bonität. Mit dem Fokus auf betriebsnotwendige Immobilien biete BENO Immobilien nach Meinung der KFM Deutsche Mittelstand AG eine Möglichkeit für Unternehmen, sich bankenunabhängig zu finanzieren ("sale and lease back") und profitiere von einem langfristig ausgerichteten Mietverhältnis mit den vormaligen Eigentümern der Immobilien. Die Mieterstruktur mit überwiegend Voreigentümern der Immobilien führe nach Erachten der KFM Deutsche Mittelstand AG trotz der Corona-Pandemie zu einer guten Vermietungssituation mit konstanten Mieterlösen. So würden die Mieten vollständig eingehen und es seien keine Mietausfälle verzeichnet worden.

Im Jahr 2019 seien bei allen der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien IFRS-Neubewertungen in Höhe von insgesamt 3,55 Mio. Euro vollzogen worden, die ertragswirksam in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst worden seien und somit zum positiven Jahresüberschuss in Höhe von 2,19 Mio. Euro geführt hätten. Den Neubewertungen stünden erhebliche Investitionen bei den Bestandimmobilien in Höhe von 3,02 Mio. Euro, also rund 62% der Jahresnettokaltmiete des gesamten Immobilienportfolios, gegenüber. Insgesamt habe sich der im Konzernabschluss ausgewiesene Immobilienwert im Geschäftsjahr 2019 von 51,96 Mio. Euro auf 59,04 Mio. Euro erhöht. Das jährliche Nettokaltmietvolumen sei auch zum Teil aufgrund der zuvor genannten Investitionen von 4,78 Mio. Euro auf 4,84 Mio. Euro gestiegen.

Die BENO Holding AG weise im Konzernabschluss 2019 im Einklang nach IFRS eine Eigenkapitalquote von 26,7% (Vj: 18,6%) aus. Auf Ebene der BENO Holding AG sei weiteres verzinsliches Fremdkapital, insbesondere die BENO Holding-Wandelanleihe, ausgewiesen, die am 23.04.2021 zur Rückzahlung fällig sei.

In der Hauptversammlung vom 06.07.2020 habe die BENO Holding AG eine Kapitalerhöhung aus Gesellschaftsmitteln beschlossen. Dabei sei das Grundkapital der Gesellschaft in Höhe von 93.590 Euro um 2.994.880 Euro auf 3.088.470 Euro erhöht worden. Die Kapitalerhöhung sei durch Ausgabe von 2.994.880 neuen Stückaktien durchgeführt worden. Seit dem 29.09.2020 seien die Aktien der BENO Holding AG im Segment m:access an der Börse München notiert.

Die momentan emittierte Mittelstandsanleihe der BENO Holding AG mit einer Laufzeit von sieben Jahren (Laufzeit 30.11.2020 bis 29.11.2027) sei mit einem Zinskupon in Höhe von 5,30% p.a. (Zinstermin halbjährlich am 30.05. und 30.11.) ausgestattet. Im Rahmen der Emission würden bis zu 30 Mio. Euro mit einer Stückelung von 1.000 Euro zur Zeichnung angeboten.

Inhaber der Wandelschuldverschreibung 14/21 hätten in der Zeit vom 09.11. bis 20.11.2020 die Möglichkeit, ihre Wandelanleihe in die neue Anleihe zu tauschen. In der Zeit vom 16.11. bis 27.11.2020 werde die neue Anleihe darüber hinaus im Rahmen eines öffentlichen Angebotes und über die Zeichnungsfunktionalität der Börse München zur Zeichnung angeboten. Der Erlös aus der Anleihe diene der Refinanzierung der Wandelschuldverschreibung 14/21 sowie dem Erwerb neuer Objekte.

Die Anleihe sei nach Wahl der Emittentin ab 30.11.2025 zu 102% und ab 30.11.2026 zu 101% des Nennbetrages vorzeitig kündbar. Die Anleihegläubiger hätten die Möglichkeit, die Anleihe zum 30.11.2025 zum Nennwert vorzeitig zu kündigen. In den Anleihebedingungen verpflichte sich die Emittentin zur Hinterlegung eines Betrages in Höhe von 2,65% des tatsächlichen Zeichnungsvolumens als Barsicherheit zuzüglich eines fixen Betrages in Höhe von 50.000,00 Euro als Verwertungskosten auf ein Treuhandkonto.

Darüber hinaus garantiere die Emittentin, Immobilien im Eigentum der Objekt-Gesellschaften sowie Objektgesellschaften (auch teilweise) nur dann zu veräußern, wenn der Veräußerungspreis für die Immobilie höher als der Wert eines nicht mehr als drei Monate alten Wertgutachtens eines öffentlich bestellten vereidigten Sachverständigen für Immobilien abzüglich mitverkaufter Verbindlichkeiten sei, der Treuhänder über den Verkauf informiert werde und diesem die entsprechenden Gutachten übergeben würden.

Außerdem verpflichte sich die Emittentin, einen Vorschlag einer Dividendenzahlung für ein abgelaufenes Geschäftsjahr durch die Gesellschaft nur dann vorzunehmen, wenn der geprüfte Konzernabschluss der Gesellschaft nach IFRS für das abgelaufenen Geschäftsjahr eine Eigenkapitalquote von mehr als 30% ausweise. Die Notierungsaufnahme der Anleihe im Freiverkehr an der Börse München sei Anfang Dezember geplant.

Zusammenfassend laute die Einschätzung der KFM Deutsche Mittelstand AG wie folgt: Aufgrund der aussichtsreichen Positionierung der BENO Holding AG als Bestandshalter im Bereich mittelständisch, gewerblich oder industriell genutzter Liegenschaften, der kontinuierlichen Steigerung der wiederkehrenden Mieterlöse mit weiterhin positivem Ausblick und der gezeigten Kapitaldienstfähigkeit in Verbindung mit der Rendite von 5,58% p.a. (auf Basis des Emissionskurses von 100% bei Berechnung bis zum Ende der Laufzeit am 30.11.2027) wird die 5,30%-BENO-Anleihe als "durchschnittlich attraktiv (positiver Ausblick)" (3,5 von 5 möglichen Sternen) bewertet, so die KFM Deutsche Mittelstand AG. (11.11.2020/alc/n/a)