KFM-Mittelstandsanleihen-Barometer: 7,375%-Euroboden-Anleihe als "durchschnittlich attraktiv" bewertet


14.09.17 10:30
KFM Deutsche Mittelstand AG

Düsseldorf (www.anleihencheck.de) - In ihrem aktuellen Mittelstandsanleihen-Barometer zu der 7,375%-Euroboden-Anleihe kommt die KFM Deutsche Mittelstand AG zu dem Ergebnis, die Anleihe als "durchschnittlich attraktiv" (3 von 5 möglichen Sternen) einzustufen.

Die Euroboden GmbH sei im Jahr 1999 vom geschäftsführenden Gesellschafter Stefan Höglmaier gegründet worden. Das Unternehmen sei sowohl Projektentwickler als auch Bauträger im Bereich hochwertiger Wohnimmobilien. Euroboden sei überwiegend in der Münchner Innenstadt tätig. Daneben würden auch Projekte in Berlin bearbeitet. Die Projekte würden jeweils mit namhaften Architekten umgesetzt und seien bereits mehrfach, u.a. mit dem Best Architects Award, dem Deutschen Fassadenpreis und dem "Zukunft Wohnen" Preis ausgezeichnet worden. Neben architektonisch hochwertigen Lösungen realisiere das Unternehmen hohe Wertsteigerungspotenziale durch die Schaffung von anspruchsvollen Baurechten für zusätzlichen Wohnraum.

Euroboden sei in den letzten fünf Jahren kontinuierlich profitabel gewesen und habe die eigene Geschäftstätigkeit deutlich ausweiten können. Während die Umsatzerlöse projektbedingt schwanken würden, sei die eigene Wertschöpfung - gemessen als Rohertrag vor sonstigen Erträgen - deutlich erhöht worden. Im Geschäftsjahr 2015/2016 seien Umsatzerlöse von 10,5 Mio. Euro erzielt worden (Vj. 32,6 Mio. Euro). Der Rohertrag sei hingegen deutlich von 6,6 Mio. Euro im Vorjahr auf 8,7 Mio. Euro gesteigert worden. Das Nachsteuerergebnis habe 2,0 Mio. Euro betragen (Vj. 0,7 Mio. Euro).

Im ersten Halbjahr 2016/17 sei bei Umsatzerlösen von 10,7 Mio. Euro ein Ergebnis von 1,8 Mio. Euro erwirtschaftet worden. Der Halbjahres-Rohertrag sei nochmals deutlich auf 5,7 Mio. Euro gesteigert worden. Damit sei auch im Gesamtjahr von weiterem Wachstum auszugehen.

Laut Halbjahresabschluss zum 31.03.2017 verfüge Euroboden über eine gesicherte Projektpipeline mit einem Gesamtverkaufsvolumen von über 400 Mio. Euro. Wesentliche Projekte seien u.a. die Projekte "Infanteriestraße", "Erhardtstraße 10" und "Kolbergerstraße 5" in München. Die Projekte hätten bereits erheblich durch die Schaffung von Baurechten für zusätzlichen Wohnraum im Wert gesteigert werden können. Innerhalb der nächsten 24 Monate sei zudem mit hohen Rückflüssen aus dem Vertriebsstart bei einzelnen Projekten zu rechnen.

Zum Ende des Geschäftsjahres 2015/16 am 30.09.2016 weise Euroboden ein bilanzielles Konzern-Eigenkapital von 9,1 Mio. Euro aus (30.09.2015: 7,1 Mio. Euro). Dies entspreche einer bilanziellen Eigenkapitalquote von 11,1% (Vj. 13,3%). Wie in den Vorjahren sei das Eigenkapital aufgrund der anhaltenden Profitabilität und der Gewinnthesaurierung sukzessive erhöht worden. Aufgrund des überproportionalen Wachstums und des damit einhergehenden Aufbaus der Vorratsimmobilien in den letzten Jahren reduziere sich jedoch die Eigenkapitalquote. Die Eigenkapitalquote habe ihren Tiefpunkt zum Halbjahr 2015/16 mit einer Quote von 9,0% erreicht. Seitdem sei die Quote wieder erhöht worden (30.09.2016: 11,1%) und habe zum Halbjahr 2016/17 am 31.03.2017 einen Stand von 13,0% erreicht.

Aufgrund der Bilanzierung nach HGB würden die Vorratsimmobilien zu ihren Anschaffungskosten bilanziert. Fundamentale Wertsteigerungen, wie sie durch zwischenzeitliche Baurechtschaffungen hätten erzielt werden können, seien somit nicht ausgewiesen und würden als stille Reserven verbleiben, die zu einem deutlich höheren wirtschaftlichen Eigenkapital führen würden. Auch die von Scope Investor Services in ihrer Studie zum Deutschen Wohnimmobilienmarkt vom 24.05.2017 genannten "Preisüberhitzungen" für München dürften - soweit diese Preisrisiken im Segment der hochwertigen Wohnimmobilien überhaupt bestünden - durch die fundamentalen Wertsteigerungen überkompensiert werden.

Die im Juli 2013 emittierte Unternehmensanleihe der Euroboden sei mit einem Zinskupon von 7,375% p.a. ausgestattet und habe eine Laufzeit bis zum 16.07.2018. Das Emissionsvolumen betrage bis zu 15 Mio. Euro, zuletzt seien hiervon 8,3 Mio. Euro platziert (Stand 30.09.2016). Vorzeitige Rückzahlungsmöglichkeiten der Emittentin seien in den Anleihebedingungen seit 16.07.2017 zu 101% des Nennwertes vorgesehen.

Die Euroboden GmbH habe seit Bestehen einen sehr guten Track Record aufgebaut sowie preisgekrönte Referenzen im Münchner Immobilienmarkt geschaffen und hiermit überdurchschnittliche fundamentale Wertsteigerungen in den Projekten erzielen können.

Euroboden habe sich in der Nische hochwertiger Wohnimmobilien erfolgreich positioniert, weise aber auch größenbedingt eine erhöhte Abhängigkeit vom Erfolg der Einzelprojekte sowie eine wachstumsbedingt niedrige Eigenkapitalquote bei bestehenden stillen Reserven auf. In Verbindung mit einer Rendite von 4,29% p.a. (auf Kursbasis 102,50% am 13.09.2017 bis Ende der Laufzeit; bei der angekündigten Neuemission einer Anleihe im Oktober 2017 erwarten wir ein attraktives Umtauschangebot) bewerten wir die 7,375%-Anleihe (WKN A1RE8B) der Euroboden GmbH als "durchschnittlich attraktiv" (3 von 5 möglichen Sternen), so die KFM Deutsche Mittelstand AG. (14.09.2017/alc/n/a)






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