KFM-Mittelstandsanleihen-Barometer: 6,25% STERN IMMOBILIEN-Anleihe weiterhin als "attraktiv" eingeschätzt - Anleihenews


19.06.17 11:43
KFM Deutsche Mittelstand AG

Düsseldorf (www.anleihencheck.de) - In ihrem aktuellen Mittelstandsanleihen-Barometer zur STERN IMMOBILIEN-Anleihe kommt die KFM Deutsche Mittelstand AG zu dem Ergebnis, die Anleihe aufgrund der zuletzt gemeldeten gewinnbringenden Immobilienverkäufe weiterhin als "attraktiv" (vier von fünf möglichen Sternen) einzustufen.

Die STERN IMMOBILIEN AG sei ein Immobilienunternehmen mit Fokus auf Wohn- und Gewerbeimmobilien im Münchner Raum. Das Geschäftsmodell basiere im Wesentlichen auf der wertsteigernden Entwicklung von Immobilienprojekten und dem anschließenden Verkauf. Die Bestandshaltung sei von untergeordneter Bedeutung. Bei den Objekten handle es sich um hochwertige Wohn- und Geschäftshäuser, Wohnungen und Grundstücke. Das Portfolio habe in den letzten Jahren etwa zehn bis 15 Objekte unterschiedlicher Größe umfasst. Durch die Standortfokussierung auf den Münchner Immobilienmarkt profitiere das Unternehmen nicht nur von den aktuell sehr vorteilhaften Branchenbedingungen, sondern zudem von der überdurchschnittlichen Stärke des lokalen Marktes. Die Ergebnis- und Liquiditätsentwicklung sei sowohl geschäftsmodellbedingt als auch größenbedingt überdurchschnittlich volatil.

Im ersten Halbjahr 2016 sei der STERN IMMOBILIEN der erfolgreiche Verkauf der Objekte Herzogpark und Steinheilstraße in München gelungen. Laut Unternehmensmitteilung habe ein mittlerer bzw. hoher einstelliger Millionenbetrag als Verkaufspreis bzw. jeweils ein signifikanter Gewinn realisiert werden können. Im ersten Halbjahr 2016 habe die STERN IMMOBILIEN AG Umsatzerlöse von 19,3 Mio. Euro (Vj. 0,9 Mio. Euro) erzielt. Diese würden im Wesentlichen aus den genannten Immobilienverkäufen resultieren. Aufgrund anhaltender Kosten für die Entwicklung des Immobilien-Portfolios und gestiegener Zinsaufwendungen sei zunächst ein Halbjahresergebnis von -1,6 Mio. Euro zu verzeichnen (Vj. -2,5 Mio. Euro).

Im zweiten Halbjahr 2016 habe durch den Verkauf des Objektes in München-Lehel wiederum ein zweistelliger Millionenbetrag mit signifikantem Gewinn vereinnahmt werden können. Auf Basis der umgesetzten Verkäufe habe der Vorstand die Prognose für das Konzernergebnis im Jahr 2016 auf einen Gewinn im hohen einstelligen Millionenbereich angehoben. Ausgehend von einem negativen Konzern-Eigenkapital in Höhe von -3,4 Mio. Euro zum 31.12.2015 sei zum Jahresende 2016 ein wieder positives Konzerneigenkapital sowie eine weiter deutliche Entschuldung des STERN IMMOBILIEN-Konzerns zu erwarten.

Seit Jahresbeginn habe STERN IMMOBILIEN von weiteren bedeutenden Immobilienverkäufen berichten können: Im März 2017 habe das Unternehmen den Verkauf eines projektierten Wohnprojektes mit 14 Doppelhaushälften in Grünwald zu einem knapp zweistelligen Millionenbetrag mit Gewinn gemeldet. Im Juni 2017 seien zwei weitere profitable Transaktionen bekannt gegeben worden: Der Verkauf eines mit zwei Boardinghouses projektierten Grundstücksteils im Münchner Osten zu einem zweistelligen Millionenbetrag über eine assoziierte Gesellschaft, an der die Stern Immobilien zu 30% beteiligt sei, sowie der Verkauf eines Grundstücks am Isarhochufer in Grünwald zu einem oberen einstelligen Millionenbetrag.

Die nach Angaben der Gesellschaft bestehenden stillen Reserven im Immobilienvermögen seien damit in erheblichem Umfang aufgedeckt worden. Aufgrund der erzielten Erträge sei nach Rückführung der bestehenden Objektfinanzierungen ein Aufbau freier Liquidität zu erwarten. Darüber hinaus habe sich der Vorstand der STERN IMMOBILIEN AG ein genehmigtes bzw. bedingtes Kapital für Finanzierungsinstrumente wie Kapitalerhöhungen, aber auch die Ausgabe von Wandel- und Optionsschuldverschreibungen schaffen lassen.

Die im Mai 2013 emittierte Mittelstandsanleihe der STERN IMMOBILIEN AG sei mit einem Zinskupon von 6,25% p.a. (Zinstermin jährlich 23.05.) ausgestattet und habe eine Laufzeit bis zum 23.05.2018. Bei einer Inflation von durchschnittlich mehr als 2,0% p.a. erfolge ein Inflationsausgleich am Ende der Laufzeit. Im Rahmen der Anleiheemission seien im Jahr 2013 insgesamt 14 Mio. Euro platziert worden, die im Jahr 2014 um weitere 3,25 Mio. Euro auf 17,25 Mio. Euro und im März 2016 um weitere 0,2 Mio. Euro auf 17,45 Mio. Euro aufgestockt worden seien. Das maximale Emissionsvolumen betrage laut Wertpapierprospekt 20 Mio. Euro. Der Emissionserlös diene Investitionen in bestehende und neue Immobilienprojekte bzw. der Optimierung von bestehenden Finanzierungen in der STERN IMMOBILIEN-Gruppe. Eine vorzeitige Kündigung der Anleihe durch die Emittentin sei laut den Anleihebedingungen nicht vorgesehen.

Die STERN IMMOBILIEN-Anleihe sei laut Wertpapierprospekt neben verpfändeten Forderungen an Tochtergesellschaften auch mit 90.000 Aktien der Stern Real Estate AG (entspreche 90% der Anteile) besichert. In der Stern Real Estate AG seien drei als Bestandsimmobilien gehaltene Objekte gebündelt. Die Objekte befänden sich in München-Westend, München-Riem und Bamberg.

Aufgrund der gemeldeten gewinnbringenden Immobilienverkäufe der letzten Monate, der hieraus erwarteten deutlichen Verbesserung der Eigenkapitalquote sowie des erwarteten Liquiditätsaufbaus, der bereits jetzt einen Großteil des Anleihevolumens abdecken dürfte, in Verbindung mit der im Bereich besicherter Immobilienanleihen attraktiven Rendite von 8,56% p.a. (auf Kursbasis 98,00% am 16.06.2017) bewerten wir die 6,25% STERN IMMOBILIEN-Anleihe als "attraktiv" (vier von fünf möglichen Sternen), so die KFM Deutsche Mittelstand AG. (19.06.2017/alc/n/a)