KFM-Mittelstandsanleihen-Barometer: 6,00%-Real Equity-Anleihe als "attraktiv" bewertet - Anleihenews


04.02.20 11:30
KFM Deutsche Mittelstand AG

Düsseldorf (www.anleihencheck.de) - In ihrem aktuellen KFM-Mittelstandsanleihen-Barometer zu der 6,00%-Anleihe (ISIN DE000A2YN1S8 / WKN A2YN1S) der Real Equity GmbH mit Laufzeit bis 2024 kommt die KFM Deutsche Mittelstand AG zu dem Ergebnis, die Anleihe als "attraktiv" (4 von 5 möglichen Sternen) zu bewerten.

Die Real Equity GmbH sei im Jahr 2014 von Dr. Andreas Blaschkowski, dem ehemaligen Sprecher des Vorstands der Drees & Sommer AG, dem größten Bauprojektmanagement- und Immobilienberatungs-Unternehmen in Kontinentaleuropa, mit einem betreuten jährlichen Bauvolumen von 6 Mrd. Euro und einem jährlichen Transaktionsvolumen im Spitzenjahr von 20 Mrd. Euro, gegründet worden. Zunächst habe die Real Equity mit dem Unico und dem Projekt Cronstettenstraße zwei Immobilien in Frankfurt erworben.

Im Anschluss seien die Akquisitionen des Portfolios Solid und der Liegenschaft Rathaus Plaza in Offenbach, LogiPark in Unna (Projektierung) erfolgt. Dabei sei die Immobilie Rathaus Plaza in Offenbach im Jahr 2016 in die Projekt- und 'Ein-Objekt'-Gesellschaft Real Equity Project GmbH eingebracht worden. Mittlerweile treibe die hessische Unternehmensgruppe mit zehn Mitarbeitern die europaweite Expansion voran - mit Objekten in den Metropolregionen Kopenhagen, Haguenau und zukünftig auch in Barcelona, Madrid, Valencia, Bilbao, Vigo, Lissabon und Sofia.

Mit dem Erwerb der Immobilie Rathaus Plaza in Offenbach habe die Real Equity das "Multi-Tenant-Objekt" in den vergangenen drei Jahren zu einer modernen High Street-Immobilie im Zentrum von Offenbach entwickelt und umgebaut. Das 5-geschossige Geschäftshaus mit einer 60 Meter breiten Fassade werde am 30.04.2020 eröffnet. Unabhängige Immobiliengutachter würden in ihrer Analyse zu einem Wert von 56,6 Mio. Euro für die über 10.000 qm große Immobilie kommen, die sowohl Einzelhandelsflächen als auch Büroflächen enthalte.

Die Immobilie befinde sich in der stark frequentierten Hauptfußgängerzone der mit ca. 136.000 Einwohnern und unmittelbar an Frankfurt angrenzenden hessischen "B-Stadt". Im vergangenen Jahr habe die Stadt Offenbach die zweitgrößte Wachstumsrate in Hessen verzeichnet. Offenbach befinde sich im Wandel von einer Industrie- zur Dienstleistungsstadt und sei als Wohn- und Pendlerstadt attraktiv. Die Bevölkerungsprognose gehe von einer positiven Einwohnerentwicklung bis zum Jahr 2030 aus.

Bereits heute seien 80% der Flächen langfristig an renommierte Adressen zu marktüblichen Preisen vermietet. Dies bedeute eine aktuelle Jahres-Ist-Miete in Höhe von 1,6 Mio. Euro und einen "WALT" von 10,8 Jahren. Bei Vollvermietung steigere sich die kalkulierte Jahresnettomiete auf bis zu ca. 2,2 Mio. Euro. Die beiden Hauptmieter des Objektes seien "Netto" mit einem Mietvertrag über 15 Jahre und "Regus" mit einem Vertrag mit 11 Jahren Laufzeit. Weitere Mieter seien z.B. die Frankfurter Sparkasse, Ernsting's Family und ein Damen-Fitness-Studio. Die Grundstücksgröße belaufe sich auf ca. 3.000 qm, die Mietverhältnisse würden sich auf Einzelhandel mit 75% und Büro mit 25% der vermietbaren Flächen (10.000 qm) verteilen.

Die Strategie der Gesellschaft sehe vor, das Objekt aufgrund der zu erwartenden Wert- und Preissteigerung in den nächsten Jahren zunächst im Bestand zu halten. Eine Veräußerung sei nach Ertragssteigerung der Immobilie und längerer Haltezeit geplant.

Im Zuge der Fertigstellung des Projektes werde die Finanzierung auf eine Langfristfinanzierung umgestellt. Dazu diene auch die Begebung dieser Anleihe mit einem Volumen von bis zu 10 Mio. Euro. Den "Senior Loan" werde eine Deutsche Versicherung mit einem Fremdkapital in Höhe von 35 Mio. Euro stellen. Das Eigenkapital belaufe sich auf 11 Mio. Euro. Auf Basis des Wertgutachtens errechne sich ein LTV (loan to value) von 62% und eine Eigenmittelquote in Höhe von 19%. Mit dem Zufluss aus der Anleihe werde u.a. die bestehende Projektentwicklungsfinanzierung abgelöst. Das Risikoprofil der Anleihe ergebe sich ausschließlich aus den Mieterfolgen und dem "Cash Flow" aus der Immobilie Rathaus Plaza Offenbach.

Auf Basis des bis heute erzielten Mieterlöses in Höhe von 1,6 Mio. Euro, abzüglich aller Kosten sowie Zahlungen von Zinsen und Tilgung für die beiden Finanzierungen (Darlehen "Senior Loan" und Anleihe) verbleibe dem Unternehmen im Jahr 2021 ein positiver "Cash Flow" in Höhe von 105 TEuro, in 2022 in Höhe von 364 TEuro ansteigend bis zu einer Höhe von 548 TEuro im Jahr 2024. Lediglich im Jahr 2020 werde der "Cash Flow" wegen des Übergabetermins im Frühjahr und mietfreier Zeiten für einige Mieter vorübergehend negativ sein. Allerdings sichere die Emittentin den Investoren die Zinszahlung für das Jahr 2020 aus dem operativen Betrieb zu.

Die aktuell emittierte unbesicherte Unternehmensanleihe der Real Equity GmbH mit einer Laufzeit von fünf Jahren bis zum 10.12.2024 sei mit einem Zinskupon in Höhe von 6,00% p.a. (Zinstermine halbjährlich am 10.06. und 10.12.) ausgestattet. Im Rahmen der Emission würden bis zu 10 Mio. Euro mit einer Mindestorder von 100.000 Euro und einer Stückelung von 1.000 Euro platziert. Die Emission könne nicht aufgestockt werden. Der Emissionserlös solle insbesondere zur Refinanzierung verwendet werden.

In den Anleihebedingungen seien vorzeitige Kündigungsmöglichkeiten nach Wahl der Emittentin ab dem 01.01.2022 zu 102,5%, ab dem 01.01.2023 zu 101,5% und ab dem 01.01.2024 zu 101% des Nennwertes vorgesehen. In den Anleihebedingungen sei außerdem unter anderem eine Transparenzverpflichtung vorgesehen. Darüber hinaus seien die Anleihegläubiger durch eine persönliche Garantie des Alleingesellschafters der beiden Gesellschaften, Herrn Dr. Andreas Blaschkowski, in Höhe von 5,0 Mio. Euro abgesichert.

Mit der Anleihe würden Investoren an den Mieteinnahmen einer modernen und neuen Immobilie in der besten Lage von Offenbach partizipieren. Die langfristig abgeschlossenen Mietverträge und die Sicherheiten der Emittentin würden eine äußerst solide Basis für die künftigen Zinszahlungen bilden. Ferner stehe mit dem geschäftsführenden Gesellschafter der Gruppe ein erfahrener Top-Manager zur Verfügung. In Verbindung mit der Rendite von 6,09% p.a. (auf Basis des Emissionskurses in Höhe von 100,00%) wird die 6,00%-Real Equity-Anleihe als "attraktiv" (4 von 5 möglichen Sternen) bewertet, so die KFM Deutsche Mittelstand AG. (04.02.2020/alc/n/a)