KFM-Mittelstandsanleihen-Barometer: 5,50%-Euroboden-Anleihe 20/25 als "attraktiv" bewertet - Anleihenews


15.10.20 11:30
KFM Deutsche Mittelstand AG

Düsseldorf (www.anleihencheck.de) - In ihrem aktuellen KFM-Mittelstandsanleihen-Barometer zu der 5,50%-Anleihe (ISIN DE000A289EM6 / WKN A289EM) der Euroboden GmbH kommt die KFM Deutsche Mittelstand AG zu dem Ergebnis, die Anleihe als "attraktiv (4 von 5 möglichen Sternen) einzuschätzen.

Die Euroboden GmbH sei im Jahr 1999 gegründet worden und sei als Projektentwickler und Bauträger im Bereich hochwertiger Wohnimmobilien - insbesondere in München und Berlin - tätig. Selektiv würden auch Gewerbe- insb. Büroprojekte umgesetzt. Die Projekte würden mit namhaften Architekten durchgeführt und seien bereits mehrfach ausgezeichnet worden. Die Immobilienprojektentwicklungen würden jeweils mit einer Objektgesellschaft umgesetzt. Alle Objektgesellschaften seien zu 100% im Eigentum der Euroboden GmbH, die als Holding fungiere.

Neben architektonisch hochwertigen Lösungen realisiere das Unternehmen hohe Wertsteigerungspotenziale durch zusätzlich geschaffenen Wohnraum. Seit Gründung habe das Unternehmen rund 30.000 qm mit einem Volumen von 200 Mio. Euro verkauft. Durch die Anleihemittel könne das Unternehmen nach Meinung der KFM Deutsche Mittelstand AG schnell und flexibel auf Chancen im Markt reagieren und hierdurch einen Wettbewerbsvorteil nutzen.

Euroboden veröffentliche seit dem Geschäftsjahr 2016/2017 regelmäßig IAS/IFRS-Abschlüsse und wachse im Durchschnitt kontinuierlich. Im letzten testierten IFRS-Konzern-Jahresabschluss zum 30.09.2019 habe sich das bilanzielle Konzern-Eigenkapital von 20,8 Mio. Euro um 22,6 Mio. Euro auf 43,4 Mio. Euro erhöht. Zum Halbjahresstichtag 31.03.2020 habe sich das bilanzielle Konzern-Eigenkapital auf 45,6 Mio. Euro erhöht. Im Wesentlichen beruhe die deutliche Erhöhung des Eigenkapitals aus dem Verkauf eines Projektes, bei dem erhebliche stille Reserven aufgedeckt worden seien und einem deutlich erhöhten Konzern-Jahresüberschuss zum 30.09.2019 auf 24,6 Mio. Euro.

Nach Einschätzung der KFM Deutsche Mittelstand AG betreibe das Unternehmen zur Stärkung der Eigenkapitalbasis eine zurückhaltende Ausschüttungspolitik bzw. Gewinnthesaurierung. Unter Berücksichtigung der stetig steigenden Konzernbilanzsumme habe sich die IFRS-Konzern-Eigenkapitalquote von 12,1% zum 30.09.2018 auf 19,4% zum 30.09.2019 und auf 17,9% zum untestierten Halbjahresabschluss zum 31.03.2020 entwickelt. Nach dem letzten vor kurzem erfolgten Verkauf eines größeren Immobilienprojektes in Berlin-Tiergarten rechne Euroboden für den IFRS-Konzern-Jahresabschluss zum 30.09.2020 bei ca. 65 Mio. Euro Gesamtumsatz mit einem erneut hohen Betriebsergebnis (EBIT) von über 20 Mio. Euro und einem Anstieg des Eigenkapitals auf 50 Mio. Euro bzw. einer Eigenkapitalquote von rund 20%.

Euroboden verfüge zum Bilanzstichtag 30.09.2019 über eine Projektpipeline, die nach Bauausführung zu Verkaufspreisen von nahezu 800 Mio. Euro in den nächsten Jahren führen solle. Die Wertsteigerung bei den Immobilienprojekten werde nach Einschätzung der KFM Deutsche Mittelstand AG durch die Schaffung von Baurechten im Hinblick auf die jeweilige Verkaufsstrategie realisiert.

Die Anfang 2020 aufgetretene Covid-19-Pandemie habe nach Einschätzung von Euroboden keine nachhaltigen Auswirkungen auf ihr Geschäftsmodell, da sie zu 75% im Bereich der risikoloseren und konjunkturunabhängigeren Wohnungsbauprojekte und nur zu 25% in ausgesuchten Bürobauprojekte, jeweils nur an Top-Standorten investiert sei. Diese Einschätzung von Euroboden erscheine angesichts der vor kurzem veröffentlichten Pressemitteilung zu den erwarteten Finanzkennziffern des IFRS-Konzern-Jahresabschlusses zum 30.09.2020 nach Auffassung der KFM Deutsche Mittelstand AG plausibel und bestätige nach Auffassung der KFM Deutsche Mittelstand AG die weiterhin erfolgreiche Umsetzung des Geschäftsmodells trotz des "Corona"-Virus. Zur weiteren Finanzierung des Wachstums und Absicherung der Umsetzung der Projektpipeline begebe die Euroboden eine weitere Anleihe.

Die aktuell in Emission befindliche nicht nachrangige und unbesicherte Anleihe der Euroboden GmbH sei mit einem Zinskupon von 5,50% p.a. (Zinstermin halbjährlich am 18.05. und 18.11.) ausgestattet und habe eine Laufzeit vom 18.11.2020 bis zum 18.11.2025. In der Zeit von 12.10.2020 bis 28.10.2020 könnten Gläubiger der Anleihe 17/22 (WKN A2GSL6) ihre Anleihen zum Umtausch in die Anleihe 20/25 einreichen; in der Zeit 02.11.2020 bis 13.11.2020 bestehe außerdem die Möglichkeit zur Zeichnung der neuen Anleihe. Im Rahmen des Umtauschangebots und der Platzierung plane die Emittentin ein Emissionsvolumen von bis zu 75 Mio. Euro mit einer Stückelung von 1.000 Euro zu platzieren.

Vorzeitige Kündigungsmöglichkeiten nach Wahl der Emittentin seien in den Anleihebedingungen ab dem 18.11.2023 zu 102% und ab dem 18.11.2024 zu 101,00% des Nennwertes festgelegt. Die Emittentin verpflichte sich in den Anleihebedingungen zu umfangreicher Transparenz und einer Ausschüttungsbeschränkung. Bei Verstößen erhöhe sich der Kupon für die nachfolgende Zinsperiode um 0,5%-Punkte. Die Schuldverschreibungen sollten nach Abschluss der Zeichnungsfrist im Freiverkehr der Börse Frankfurt notiert werden.

Zusammenfassend laute die Einschätzung der KFM Deutsche Mittelstand AG wie folgt: Die Euroboden GmbH habe einen erfolgreichen Track Record aufgebaut sowie preisgekrönte Referenzen im Münchner Immobilienmarkt geschaffen und hiermit überdurchschnittliche fundamentale Wertsteigerungen in den Projekten erzielen können. Mit einem Immobilienprojektvolumen in Höhe von über 800 Mio. Euro Verkaufsvolumen sei Euroboden in der Nische hochwertiger Wohnimmobilien und selektiv auch bei Gewerbe- bzw. Büroimmobilien für die kommenden Jahre unverändert gut positioniert. In Verbindung mit einer Rendite von 5,58% p.a. (auf Basis des Emissionskurses von 100% bei Berechnung bis zum Ende der Laufzeit am 18.11.2025) bewerten wir die 5,50%-Anleihe 20/25 der Euroboden GmbH als "attraktiv" (4 von 5 möglichen Sternen), so die KFM Deutsche Mittelstand AG. (15.10.2020/alc/n/a)