6,75%-RAMFORT-Anleihe als "durchschnittlich attraktiv" eingeschätzt - Anleihenews


16.02.21 12:10
KFM Deutsche Mittelstand AG

Düsseldorf (www.anleihencheck.de) - In ihrem aktuellen KFM-Mittelstandsanleihen-Barometer zu der 6,75%-Anleihe (ISIN DE000A3H2T47 / WKN A3H2T4) der RAMFORT GmbH kommt die KFM Deutsche Mittelstand AG zu dem Ergebnis, die Anleihe als "durchschnittlich attraktiv (positiver Ausblick)" (3,5 von 5 möglichen Sternen) einzuschätzen.

Die RAMFORT GmbH sei ein im Jahr 2003 durch Herrn Björn Wittke gegründetes Familienunternehmen, das bis heute inhabergeführt sei. Nach jahrzehntelanger erfolgreicher Tätigkeit bei der Entwicklung und Realisierung von komplexen Immobilienprojekten mit einem Gesamtvolumen von rund 350 Mio. Euro seien im Jahr 2019 durch den Verkauf der firmeneigenen anteiligen Anteile an der EXPEC-Gruppe einige gesellschaftsrechtliche Veränderungen erfolgt, die bei der RAMFORT GmbH zur Aufdeckung von stillen Reserven geführt und die Grundlage für das Wachstum in der neuen Firmenstruktur ab 2019 gebildet hätten.

Derzeit sei die RAMFORT GmbH mit ihrer 100%igen Beteiligung an der SafeInvest GmbH sowie indirekt an deren fünf Tochtergesellschaften als Bestandshalter in mittelständisch gewerblich genutzten Liegenschaften in Deutschland tätig. Die Emittentin RAMFORT GmbH sei als Finanzierungsholding ausgestaltet, die sich über ihre Tochtergesellschaften auf den Bestandsaufbau sowie das Refurbishment von Value-Add-Gewerbeimmobilien spezialisiert habe. Durch das Refurbishment und anschließende Verringerung des Leerstandes sollten Wertsteigerungspotenziale gehoben werden.

Im zuletzt veröffentlichten Jahresabschluss 2019 der RAMFORT GmbH habe sie bei 7,9 Mio. Euro Eigenkapital Aktiva in Höhe von 12,0 Mio. Euro bilanziert. Die in der RAMFORT angewendete Einkaufsstrategie sei es, zu mindestens 50% vermietete Immobilien mit einem stabilen, positiven Cash Flow ab Baujahr 1995 in prosperierenden Städten mit einem durch die RAMFORT abzubauenden Investitionsbedarf zu erwerben. Hierdurch soll unserer Auffassung nach ein guter Kompromiss zwischen Wertschöpfungspotenzialen in der Zukunft und möglichst früher sowie möglichst vollständiger Abdeckung der Kapitalkosten durch Mieteinnahmen realisiert werden, so die KFM Deutsche Mittelstand AG.

Entsprechend dieser Strategie habe die Emittentin am 14.10.2020 den Erwerb des "Airport City Bremen" Projektes mit rund 39.000 qm Gewerbeflächen für einen Gesamt-Kaufpreis inklusive Anschaffungsnebenkosten in Höhe von 67,8 Mio. Euro mit einem Leerstand von 29% beurkundet. Hier seien in 28199 Bremen die Otto-Lilienthal-Str. 16A, 22, 23, 23A sowie in 85716 Unterschleißheim die Ohmstr. 1 in einer "Kaufpreistranche I" über 33,8 Mio. Euro erworben worden, für die bereits Finanzierungsmittel seitens Banken über insgesamt 31,5 Mio. Euro zur Verfügung gestellt worden seien. Die Kaufpreise für die Tranche I seien bereits im Geschäftsjahr 2020 geflossen und der wirtschaftliche Übergang des Eigentums sei ebenfalls in 2020 erfolgt.

In einer Kaufpreistranche II seien für rund 34,0 Mio. Euro in 28199 Bremen die Otto-Lilienthal-Str. 25, 27 29 sowie das Hybrid-Objekt Otto-Lilienthalstr. 19/Flughafenallee 3 erworben worden, für die bereits 1,55 Mio. Euro angezahlt worden seien und weitere Finanzierungsmittel seitens Banken über 26 Mio. Euro bestünden, um die sieben Monate nach Beurkundung fällige zweite Kaufpreistranche im Geschäftsjahr 2021 zu bezahlen.

Mit den Mitteln der Anleihe sollten die Mitte Mai 2021 fälligen Restkaufpreise sowie ein Teil der zukünftig noch anfallenden Refurbishment-Kosten zur Umsetzung der geplanten Vollvermietung finanziert werden.

Nach Auskunft des Managements verfüge die RAMFORT beim beurkundeten Immobilienvermögen und nach vollständigem Übergang des Eigentums über eine gesamte Jahres-Netto-Kaltmiete (JNKM) in Höhe von 3,43 Mio. Euro. Nach unseren Berechnungen ist diese JNKM im Finanzierungsmix mit den vergleichsweise günstigeren Bankenfinanzierungen ausreichend, um bei einem angenommenen platzierten Emissionsvolumen von 10 Mio. Euro die Finanzierungskosten in voller Höhe zu leisten und darüber hinaus bereits erste Tilgungsleistungen gegenüber Banken zu erbringen, so die KFM Deutsche Mittelstand AG.

In Verbindung mit dem Wertsteigerungspotenzial durch den 29%igen Leerstandsabbau, Wertsteigerungen durch die Umsetzung von Refurbishment-Maßnahmen sowie Finanzierungsgewinne durch die zukünftige Prolongation der Bankenfinanzierungen mit verbesserten Beleihungsausläufen sehe die KFM Deutsche Mittelstand AG ein gutes Potenzial für den weiteren Bestandsaufbau bei der RAMFORT GmbH.

Das Unternehmen verstoße nicht gegen die von der KFM Deutsche Mittelstand AG definierten Ausschlusskriterien. Die Anleihe sei für die von der KFM Deutsche Mittelstand AG initiierten Fonds investierbar.

Die nicht nachrangige und besicherte Mittelstandsanleihe der RAMFORT GmbH mit einer Laufzeit von fünf Jahren (Laufzeit 15.03.2021 bis 15.03.2026) sei mit einem Zinskupon in Höhe von 6,75% p.a. (Zinstermin halbjährlich am 15.03. und 15.11.) ausgestattet. Im Rahmen der Emission würden bis zu 10 Mio. Euro (mit Aufstockungsoption) mit einer Stückelung von 1.000 Euro zur Zeichnung angeboten.

Die Anleihe sei nach Wahl der Emittentin ab 15.03.2023 zu 103%, ab 15.03.2024 zu 102% und ab 15.03.2025 zu 101% des Nennbetrages vorzeitig kündbar. Die Emittentin verpflichte sich, die Ansprüche der Anleihegläubiger durch Buchgrundschulden auf im Eigentum der Emittentin oder Tochtergesellschaften der Emittentin stehenden Grundstücken zugunsten eines Treuhänders zu besichern. Die Sicherungsrechte seien bei der Emission der Schuldverschreibungen noch nicht bestellt, sondern würden aus noch zu erwerbenden Immobilien gewährt. Die Sicherungsrechte würden dabei nachrangig im zweiten oder dritten Rang nach den vorrangig finanzierenden Banken und anderen Finanzierern stehen. Die Höhe der Grundschulden werde insgesamt mindestens einem Betrag in Höhe der Summe der von den Anleihegläubigern tatsächlich geleisteten Einlagen entsprechen. Die Sicherungsrechte würden zusammen mit anderen an der jeweiligen Immobilie bestellten Sicherheiten maximal dem jeweiligen Kaufpreis zuzüglich der Kaufpreisnebenkosten der jeweiligen Immobilie entsprechen.

Darüber hinaus verpflichte sich die Emittentin in den Anleihebedingungen zu einer Ausschüttungsbeschränkung sowie zu umfassender Transparenz. Die Schuldverschreibungen würden voraussichtlich am 15.03.2021 in den Open Market an der Frankfurter Wertpapierbörse einbezogen.

Zusammenfassend lautet unsere Einschätzung wie folgt: Aufgrund der Fokussierung auf bereits zum Einkaufszeitpunkt vorliegende stabile, positive Cash Flows, die sämtliche Zinszahlungen abdecken, schätzen wir die Ausgangsbasis für die Umsetzung des Geschäftsmodells mit den geplanten Realisierungen der Wertsteigerungspotentiale als sehr gut ein, so die KFM Deutsche Mittelstand AG.

Die mit den letzten Beurkundungen bereits jetzt schon erreichte Größe der RAMFORT-Gruppe und Komplexität der Finanzierungsstrukturen würden es nach Einschätzung der KFM Deutsche Mittelstand AG erforderlich machen, zukünftig einen Konzernabschluss zu erstellen, um weiteren potenziellen Kapitalgebern einen besseren Einblick in die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der RAMFORT-Gruppe zu ermöglichen und somit das weitere Wachstum zu unterstützen.

In Verbindung mit der Rendite von 6,86% p.a. (auf Basis des Emissionskurses von 100% bei Berechnung bis zum Ende der Laufzeit am 15.03.2026) wird die 6,75%-RAMFORT-Anleihe als "durchschnittlich attraktiv (positiver Ausblick)" (3,5 von 5 möglichen Sternen) bewertet, so die KFM Deutsche Mittelstand AG. (16.02.2021/alc/n/a)






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Kurs Vortag Veränderung Datum/Zeit
100,00 € 100,00 € -   € 0,00% 04.03./17:30
 
ISIN WKN Jahreshoch Jahrestief
DE000A3H2T47 A3H2T4 100,00 € 99,50 €