Company Talk: FCR Immobilien AG: "Neue Unternehmensanleihe mit 5,25% und umfangreichem Sicherungskonzept"


24.04.19 13:00
mainvestor GmbH

Bad Marienberg (www.anleihencheck.de) - mainvestor Company Talk sprach mit dem Vorstand und Gründer der FCR Immobilien AG (ISIN DE000A1YC913 / WKN A1YC91), Falk Raudies, über die Emission der neuen Anleihe (ISIN DE000A2TSB16 / WKN A2TSB1), über die laufende Kapitalerhöhung sowie über die Geschäftsentwicklung und die Perspektiven.

Die dynamisch wachsende FCR Immobilien AG sei ein auf Einkaufs- und Fachmarktzentren in Deutschland spezialisierter Investor. Im Fokus stünden Objekte an aussichtsreichen Sekundärstandorten, die durch ihre Lage überdurchschnittliche Renditepotenziale böten. Neben einem günstigen Einkauf beruhe der Erfolg der FCR Immobilien AG auf wertschaffendem Asset Management und der erfolgreichen Veräußerung optimierter Bestandsobjekte. Derzeit bestehe das Portfolio der FCR Immobilien AG aus rund 60 Objekten mit einer vermietbaren Fläche von rund 250.000 qm. Zu den Mietern würden bekannte Marken wie EDEKA, Netto, ROSSMANN, OBI, REWE und ALDI gehören. Die FCR-Aktie sei im Scale-Segment der Frankfurter Wertpapierbörse gelistet und werde u. a. auf Xetra gehandelt. Aktuell biete die FCR Immobilien AG im Rahmen eines öffentlichen Angebots ihre 5,25%-Unternehmensanleihe 19/24 mit einem Emissionsvolumen von bis zu 30 Mio. Euro an. Die Anleihe solle voraussichtlich ab dem 30. April 2019 an der Börse Frankfurt notieren.

mainvestor: Herr Raudies, mit ihrer neuen 5,25%-Unternehmensanleihe wollen Sie bis zu 30 Mio. Euro einsammeln. Was wollen Sie mit dem Geld machen?

Falk Raudies: Die FCR Immobilien AG ist seit Jahren auf einem dynamischen und profitablen Wachstumskurs. Im vergangenen Jahr haben wir unser Immobilienportfolio auf einen Marktwert von 250 Mio. Euro ausgebaut und das Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen auf 10,1 Mio. Euro mehr als verdoppelt. Wir sehen im Markt aufgrund unserer hervorragenden Aufstellung weiter sehr interessante Investitionsobjekte, die Mittel aus der neuen Unternehmensanleihe sind denn auch ein Baustein für das geplante weitere Wachstum der Gesellschaft.

mainvestor: Können Sie uns die Konstruktion der Anleihe beschreiben?

Falk Raudies: Bei einem Zinssatz von 5,25% erfolgt die Zinszahlung halbjährlich, die Laufzeit der Anleihe beträgt 5 Jahre. Wir bieten eine, wie ich finde, sehr attraktive Anleihe. Denn zu dem Zinssatz von 5,25% bekommt der Investor ein umfangreiches Sicherungspaket. Hierzu gehören nachrangige treuhänderisch gehaltene Grundschulden ebenso wie ein Kündigungsrecht für den Fall eines Kontrollwechsels oder auch eine Beschränkung der Ausschüttungen auf 50% des Konzern- bzw. Bilanzgewinns.

mainvestor: Die Ausschüttungsbegrenzung wird ihre Aktionäre wahrscheinlich nicht sonderlich freuen. Sie haben ja gerade rd. 3,3 Mio. Euro durch die Ausgabe neuer Aktien eingenommen?

Falk Raudies: Wir sind eine Wachstumsstory und nutzen Unternehmensgewinne vor allem für neue Investitionen mit dem Ziel, den Unternehmenswert und die Solidität der Gesellschaft weiter auszubauen. Aber aufgrund unserer Ertragsstärke ist die börsennotierte FCR Immobilien AG auch ein Dividendentitel, was ja für Anleihegläubiger sicher auch ein gutes Signal ist. Für die kommende Hauptversammlung haben wir die Ausschüttung einer Dividende von 0,35 Euro je Aktie vorgeschlagen. Aber wie gesagt, der größte Teil des Gewinns bleibt im Unternehmen, und das soll auch in Zukunft so sein.

mainvestor: Wo kann die Anleihe denn gezeichnet werden?

Falk Raudies: Eine Zeichnung ist über die Börse Frankfurt voraussichtlich noch bis zum 26. April 2019 möglich. So haben auch Privatanleger die Möglichkeit, über die Zeichnungsfunktionalität der Börse ihre Order abzugeben. Die Notierungsaufnahme ist für den 30. April 2019 geplant.

mainvestor: Sie haben von einem sehr guten Start ins Jahr 2019 berichtet?

Falk Raudies: Wir haben in den ersten Monaten dieses Jahres bereits drei Objekte erfolgreich veräußert und dabei einen Gewinn von ca. 10 Mio. Euro erzielt. Zusammen mit unseren Mieteinnahmen haben wir damit bereits nach den ersten drei Monaten das Ergebnis des gesamten Vorjahres übertroffen. Trotz der Verkäufe wollen wir aber unser Immobilienportfolio auch 2019 deutlich ausbauen, dafür eben die Anleiheplatzierung.

mainvestor: Können Sie uns ihr Geschäftsmodell noch einmal erläutern, warum verkaufen Sie Objekte, wenn Sie doch weiter wachsen wollen?

Falk Raudies: Wir kaufen sehr gerne Objekte aus Sondersituationen, z. B. aus Insolvenzen, und kommen so an Immobilien deutlich unterhalb des Marktwertes. Durch unser erfahrenes und aktives Asset Management, bei dem wir auch auf den Einsatz künstlicher Intelligenz zurückgreifen, heben wir Wertpotenziale bei den Objekten. Optimierte Immobilien veräußern wir dann wieder und können so Wertzuwächse realisieren und die freiwerdenden Mittel wieder in interessante neue Objekte investieren. Wir kaufen dabei gerne auch Objekte mit Leerständen und bevorzugt auch in Sekundärlagen. Hier sehen wir aus unserer Erfahrung heraus stabilere Wertentwicklungen als an den Top-Standorten. Dies macht die Unternehmensentwicklung ebenfalls stabiler.

mainvestor: Damit verfügt die FCR Immobilien AG über zwei Ergebnissäulen?

Falk Raudies: Ja genau, wir kombinieren die Mieteinnahmen aus unserem Immobilienbestand mit einer Zusatzrendite aus den Objektverkäufen. So erzielen wir überdurchschnittliche Renditen. Dabei fokussieren wir uns auf Einzelobjekte, die ihre laufenden Kosten und Finanzierungskosten aus den Mieteinnahmen selbst erwirtschaften können. Bei aktuell rd. 60 Objekten sorgt das für eine aus unserer Sicht sehr ausgewogene Risikoverteilung.

mainvestor: Können Sie uns noch ein paar Angaben zum Immobilienportfolio geben?

Falk Raudies: Der Marktwert unseres Portfolios liegt wie erwähnt bei rd. 250 Mio. Euro. Aufgrund unserer Bilanzierung nach der deutschen Rechnungslegung HGB zeigen unsere Bilanzwerte keine steigenden Immobilienpreise, z. B. durch die Wertschöpfung unseres aktiven Asset Managements. Diese Wertzuwächse bleiben so lange sogenannte stille Reserven, bis wir diese durch Objektverkäufe heben. Per Jahresende 2018 haben unsere Berechnungen stille Reserven von 91 Mio. Euro ermittelt. Vielleicht noch zwei weitere interessante Größen: Unsere Ist-Nettomietrendite liegt bei 9,8% p. a., unsere durchschnittlichen Fremdfinanzierungszinsen bei den Bankkrediten und den Anleihen betragen 3,4% - eine wie ich finde sehr gute Spanne.

mainvestor: Was sagen Sie einem Anleger, der Interesse an einem Investment in die Anleihe hat?

Falk Raudies: Ein attraktiver Zins von 5,25%, ein Emittent, der seit Jahren profitabel wächst und ein umfangreiches Sicherungspaket sehe ich als interessante Investitionsmöglichkeit an. Hinzu kommt, dass wir aufgrund der Börsennotierung der FCR Immobilien AG im Scale-Segment der Börse Frankfurt regelmäßig über unsere Geschäftsentwicklung berichten. Ein Vorteil gerade gegenüber nicht börsennotierten Gesellschaften.

mainvestor: Die bekannte Frage zum Abschluss, wo sehen Sie die FCR Immobilien AG in 5 Jahren?

Falk Raudies: Wir wollen wie in den vergangenen Jahren weiter profitabel wachsen. Die 250 Mio. Euro Marktwert des Immobilienportfolios sollen nur ein Zwischenschritt sein. Mittel- bis langfristig halte ich den Aufbau eines Immobilienportfolios im Wert von 1 Mrd. Euro für möglich. Wichtig ist aber dabei, dass wir bei dem Wachstum weiter unsere Kosten fest im Blick haben werden. Mit anderen Worten, Wachstum mit effizienten Strukturen und Profitabilität ist unser Ziel auch für die kommenden Jahre.

mainvestor: Vielen Dank, Herr Raudies. (24.04.2019/alc/a/a)





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