Cloud No 7-Anleihe: Neuer Glanz für Bondm?


19.06.13 11:12
fixed-income.org

Wolfratshausen (www.anleihencheck.de) - Christian Schiffmacher, der Experte von "fixed-income.org" - Die Plattform für Emittenten und Investoren am Anleihemarkt -, erwartet eine starke Nachfrage nach der Cloud No 7-Anleihe und eine vorzeitige Beendigung der Zeichnungsfrist.

Zur Finanzierung der Bauphase des exklusiven 18-stöckigen Hotel- und Wohnturms "Cloud No 7" im ersten Bauabschnitt von Stuttgart 21 begebe die Cloud No 7 GmbH eine erstrangig besicherte Unternehmensanleihe mit einem Volumen von bis zu 35 Mio. Euro. In Cloud No 7 entstehe ein 4 Sterne-Superior-Hotel mit 170 Zimmern, das von Steigenberger betrieben werde. Ferner würden im Gebäude 53 Eigentumswohnungen realisiert, die zu den exklusivsten und teuersten gehören würden, die jemals in Stuttgart realisiert bzw. verkauft worden seien. Die Anleihe verfüge über einen Kupon von 6,00% und eine Laufzeit von maximal vier Jahren, eine Kündigung - auch teilweise - sei durch den Emittenten schon nach 2,5 Jahren möglich. Die Anleihe habe ein "BBB"- Rating von Creditreform Rating.

Im Hotel- und Wohnturm Cloud No 7 entstünden auf 18 Etagen ein designorientiertes First-Class-Hotel und exklusive Wohnungen mit Weitblick. Der Name Cloud No 7 stehe für das Baufeld 7 im ersten Bauabschnitt von Stuttgart 21 und solle den Weitblick verdeutlichen, den das Objekt mit 61 Höhenmetern ermögliche.

Für das Hotel bestehe ein 20-jähriger Pachtvertrag mit der Steigenberger Hotels AG, die in unmittelbarer Nähe auch das Steigenberger Graf Zeppelin (5 Sterne) und das InterCityHotel betreibe. Das Hotel biete 170 Gästezimmer (155 Standardzimmer, 3 Behindertenzimmer, 7 Suiten, 5 Junior Suiten), ein Restaurant mit 124 Sitzplätzen, eine Lobbybar, eine Dachterassenbar, 5 Konferenzräume sowie einen Spa- und Fitnessbereich. Die Hotelräume würden sich im 1. UG bis 7 OG befinden.

Darüber hinaus würden im Gebäude insgesamt 53 Luxus-Eigentumswohnungen realisiert. Im 7. bis 12. OG entstünden 25 Businessapartments mit Größen von 30 bis 40 qm. Im 8. bis 16. OG seien 26 Luxus-Eigentumswohnungen geplant, die eine Größe von 30 bis 300 qm böten. Im 17. und 18. OG entstünden 2 Penthäuser mit jeweils 500 qm und Dachterrasse. Die Eigentumswohnungen würden in Stuttgart aktuell die obere Preisspitze repräsentieren. Für die Penthäuser sei z.B. ein Verkaufspreis von jeweils 7 Mio. Euro vorgesehen, was einem Quadratmeterpreis von 14.000 Euro entspreche. Die Businessapartments seien hingegen schon zum Preis zwischen 280.000 Euro und 440.000 Euro zu haben. Alle Wohnungen böten wegen der Höhenlage einen Panorama-Blick.

Das Grundstück liege im nördlichen Bereich des neu entstehenden Stadtteils mit der Bezeichnung "Europaviertel" (erster Bauabschnitt von Stuttgart 21). Das Europaviertel gehöre zum Stadtbezirk "Stuttgart-Mitte" und bilde dessen nördliche Grenze. Bis in die 1980er Jahre habe sich auf diesem Gelände der zentrale Güter- und Rangierbahnhof befunden. Im Frühjahr 2002 sei im Rahmen des Großprojekts Stuttgart 21 damit begonnen worden, das Gelände neu zu entwickeln. Durch den Bau des Europaviertels rücke der Hauptbahnhof ins Zentrum der Innenstadt. Die kurzen Wege zum Hauptbahnhof, zu der Einkaufsmeile "Königstraße" und zu den Grünanlagen des Schlossgartens, die alle in einem Radius von ca. 1 km lägen, würden dem Standort eine hohe Attraktivität verleihen.

Das Bewertungsobjekt liege südlich zurückversetzt von der Ecke Heilbronner Straße/Wolframstraße. Bei der Heilbronner Straße handle es sich um die Bundesstraße 27 (Blankenburg - Lottstetten), die von Süden in Richtung Norden mitten durch das Stadtgebiet von Stuttgart verlaufe.

Die Nachbarbebauung bestehe überwiegend aus sechsgeschossigen Verwaltungsgebäuden mit Ladenlokalen in den Erdgeschossen. Teilweise würden sich auch bis zu 15-geschossige Gebäude in der nachbarschaftlichen Umgebung befinden. Auf dem Nachbargrundstück realisiere ECE das Shoppingcenter "Milaneo". Entlang der östlichen Grenze des Europaviertels würden die Schienentrassen der Deutschen Bahn AG verlaufen. Auf dem Gelände des Europaviertels seien Wohn- und Geschäftshäuser mit großflächigem Einzelhandel, Büros und mehrere Hundert Wohnungen geplant. Ferner werde auf dem Areal eine Sparkassenakademie für Schulungen angesiedelt. Im Zentrum des Europaviertels, am Mailänder Platz, befinde sich die neue Stadtbibliothek.

Die DIA Consulting AG habe (nach deutschen Bewertungsverfahren) einen Verkehrswert von 91,235 Mio. Euro für den Zeitpunkt nach endgültiger Fertigstellung ermittelt. Die Anleihe werde durch eine erstrangige Grundschuld von 40 Mio. Euro (bei Vollplatzierung) zugunsten der Anleihegläubiger besichert. Durch die Anlauffinanzierung sei ein negatives Eigenkapital von -2,28 Mio. Euro entstanden (zum 31.12.2012). Die Gesellschaft erwarte, dass die Realisierung des Projektes zwischen 76 und 80 Mio. Euro kosten werde.

Der Erlös solle dazu verwendet werden, den Hotel- und Wohnkomplex Cloud No 7 an der Ecke Heilbronner Straße/Wolframstraße in Stuttgart auf dem Baufeld 7 des Europaviertels am Stuttgarter Hauptbahnhof zu errichten. Dabei sollten zunächst Vorfinanzierungen zurückgeführt werden:

3,75 Mio. Euro würden der Erfüllung von Ansprüchen der Gesellschafter dienen, vor allem um die Vorfinanzierung von Planungsleistungen zu erfüllen und Gesellschafterdarlehen zurückzuführen. Die Muttergesellschaft Schwäbische Wohnungs AG beabsichtige, die Mittel aus der Rückzahlung des Gesellschafterdarlehens auch dazu zu verwenden, den Kaufpreis an Development 04 GmbH & Co. KG zu zahlen, um deren Ansprüche in Höhe von 5,25 Mio. Euro zzgl. Zinsen aus der bereits wirksamen Auflösung der stillen Beteiligung endgültig zu erwerben. 6,3 Mio. Euro sollten genutzt werden, um das Darlehen der Deutsche Genossenschafts-Hypothekenbank AG zurückzuzahlen. In deren Folge würde die erstrangige Grundschuld über einen Betrag von 9 Mio. Euro frei. 4,2 Mio. Euro sollten für die nächsten beiden Zinszahlungen beim Treuhänder verbleiben.

Knapp 20 Mio. Euro sollten dazu verwendet werden, den Hotel- und Wohnkomplex Cloud No 7 zu errichten. Der Verwendungszweck umfasse auch Zahlungen an Projektpartner, Auftragnehmer und Gutachter, die Rückführung von Vorfinanzierungskosten, die Pre-Opening-Zahlung an den Hotelpächter, Maklerkosten sowie die Beschaffung der Betriebsausstattung des Hotels (Einrichtungsgegenstände und Inventar).

Weitere Mittel stünden dem Unternehmen durch den Verkauf der Wohnungen zur Verfügung, die Kaufpreise seien dabei, wie üblich, nach Baufortschritt zu zahlen.

Stärken: Topobjekt in exponierter Lage (erster Bauabschnitt von Stuttgart 21), Nachfrageüberhang bei Luxus-Eigentumswohnungen im Zentrum von Stuttgart, 20-Jahres-Pachtvertrag mit Steigenberger, erste Anleihe mit erstrangiger Grundschuld, Mindestemissionsvolumen, attraktiver Kupon.

Schwächen: typische Projektentwicklungsrisiken, vorzeitige, auch teilweise Rückzahlung möglich und nach Erachten der Experten auch wahrscheinlich, zahlreiche Anleiheemissionen aus dem Immobiliensektor kurzfristig zu erwarten. Die Gesellschaft habe ein leicht negatives Eigenkapital.

Cloud No 7 sei ein in Stuttgart einzigartiges Projekt. Der Erfolg hänge aus Sicht der Experten maßgeblich vom Abverkauf der Eigentumswohnungen ab. Die kalkulierte Marge von 11% sei bei Projektentwicklungen eher in der unteren Range. Sollten die Wohnungen wider Erwarten zu einem niedrigeren Preis verkauft werden müssen, könne rasch ein Verlust für die Projektgesellschaft entstehen. Positiv sei das Mindestemissionsvolumen von 25 Mio. Euro zu sehen. Auf der anderen Seite nehme sich die Gesellschaft bei der Laufzeit der Anleihe ungewöhnlich viele Freiheiten heraus. So sei eine Kündigung auch teilweise schon nach 2,5 Jahren möglich, ein Szenario das die Experten für wahrscheinlich halten würden.

Der Anleger wisse bei Cloud No 7 konkret, in welches Projekt das Anleihekapital fließe, was gerade bei Privatanlegern die Attraktivität ausmachen dürfte. Wegen der vorzeitigen Rückzahlungsmöglichkeit durch den Emittenten und einer Welle von Anleiheemissionen (auch deutlich größerer Emittenten), die man für die nächsten Wochen erwarte, seien nennenswerte Kurssteigerungen jedoch relativ unwahrscheinlich.

Insgesamt erwarten die Experten von "fixed-income.org" wegen der Exklusivität des Objektes und des attraktiven Kupons eine starke Nachfrage nach der Cloud No 7-Anleihe und eine vorzeitige Beendigung der Zeichnungsfrist. Investoren sollten aber auch Kapital zurückhalten, da man für die nächsten Wochen weitere sehr attraktive Anleihen aus dem Immobiliensektor erwarte. (19.06.2013/alc/a/a)
Offenlegung von möglichen Interessenskonflikten:

Mögliche Interessenskonflikte können Sie auf der Site des Erstellers/ der Quelle der Analyse einsehen.